房地产上市公司实证分析

『壹』 站在审计的角度，分析投资性房产业务中可能的盈余操纵环节在哪

摘要：盈余管理对资本市场和投资者利益影响日益彰显，使其成为目前会计领域研究的焦点。本文借新企业会计准则颁发的契机，从上市公司盈余管理的动机入手，指出新企业会计准则对上市公司盈余管理的限制，并提出基于新企业会计准则的盈余管理新手段和识别方法，以期对上市公司利益相关者有所启示。

关键词：企业会计准则 动机上市公司 盈余管理

一、上市公司盈余管理动机分析

盈余管理通常是指企业管理层为了给企业或个人谋取利益，而通过使用会计手段，或采取实际行动使企业账面盈余达到所期望的水平的操控性行为(Schipper,1989)。这些行为既包含合法的操控性行为，如企业管理层在企业会计准则、会计制度的允许的范围内，通过选择会计方法、进行职业判断而导致的账面盈余的变动；企业依法重组其经营活动或交易以达到即期或持续影响企业账面盈余的行为等，也包括非法的或欺诈性的操纵行为，如有意识地“过度”或“不当”使用会计选择和职业判断来影响账面盈余；有意编造、虚构交易来调整账面盈余的行为等。随着盈余管理在资本市场上的影响越来越大，研究人员开始集中讨论资本市场上的盈余管理动机，即上市公司迫于资本市场的IPO动机、配股动机、防亏、扭亏和保牌动机，利用会计准则进行盈余管理的情况。

(一)IPO动机

根据我国《公司法》和有关证券法规的规定，发行和上市股票的公司必须具有3年经营业绩。“公司必须在最近3年内连续盈利”，这样企业为取得上市资格，而本身达不到要求时，往往就会通过盈余管理对财务报表进行包装。Aharony,Lee和Wong(2000)对我国1992-1995年间初次发行B股和H股的83家国有企业的上市财务包装(Financial packaging)进行了研究。实证结果发现IPO企业平均的资产利润率在发行新股的前2年开始上升，在发行新股所在年份达到顶峰，在随后3年则呈现下降形态。上市后业绩下降最为明显的是发行B股的非保护性行业的公司，其次是发行B股的保护性行业和发行H股的非保护性行业的公司，发行H股的保护性行业的公司上市后业绩下降则不明显，因此得出结论，公司上市过程中盈余管理的动机和机会的大小与其上市地点和所处行业有关。由于管理人员几乎不持有上市公司的股票，因此，其盈余管理的动机是间接的，如增加所在公司的知名度等。在盈余手段的使用上，主要运用资产剥离(Carve-out)和应计项目特别是应收账款的管理。林舒、魏明海(2000)年对我国A股上市公司IPO过程中的盈余管理行为进行了研究，发现在整个考察期内，样本公司的资产收益率在IPO前两年或前一年处于最高水平，在IPO当年显著下降。这种下降主要是公司在IPO前后运用盈余管理手段大幅“美化”报告收益的结果。

(二)配股动机

我国“壳”资源非常稀缺，配股资格对上市公司来讲有着重要意义，而且我国上市公司具有强烈的再融资需求。然而，证监会对上市公司再融资有最低条件的规定。如申请配股的上市公司最近3年每年的净资产收益率不得低于10％；1996年改为净资产收益率3年平均不低于10％，能源、原材料、基础设施类公司不低于9％；1999年又改为净资产收益率3年平均不低于10％，并且每年不低于6％；2001年又规定了新的配股条件，要求公司最近3个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于6％。大量的研究和实证表明，为达到再融资的标准，上市公司会实施盈余管理。Haw,Daqing和Woody从证券监管的角度对1994～1997年间在沪深交易所上市的全部A股上市公司进行实证研究，分析了上市公司的盈余管理行为与配股政策及摘牌制度中规定的ROE参数的一致性，发现我国上市公司的管理者已成功地运用包括线下项目在内的交易事项和管理应计利润进行盈余管理，以获得配股资格或避免停牌或摘牌的风险。蒋义宏(1998)、梁娟(1999)、陈小悦、肖星、过小燕(2000)、肖虹(2001)、杜滨、李若山(2002)等从不同角度进行实证研究均发现上市公司存在明显的为达到配股资格利用准备项目、应计项目、关联方交易、债务重组等手段进行盈余管理的行为。

(三)防亏、扭亏和保牌动机

根据《中华人民共和国公司法》和中国证监会发布的《亏损上市公司暂停上市和终止上市实施办法》的规定，如果上市公司连续3年出现亏损，公司将被处以暂停股票上市并允许其申请一年的宽限期，若在宽限期内仍无法扭亏为盈，将被终止上市。在我国，由于“壳”资源的极度稀缺且上市相当不易，若上市公司因亏损而被特别处理、暂停上市乃至终止上市，对其而言则意味着一种稀缺资源的浪费，公司及其管理者、投资者、债权人和其它利害关系人的利益都将受到损失。因此，管理者就会通过盈余管理以尽可能避免亏损或连续3年亏损，来避免被退市或停牌。陆建桥(1999)、于海燕、李增泉(2001)、蒋义宏(2002)等从不同的角度进行实证研究都证明了上述问题，上市公司惯用的手段包括应计利润项目的调整、坏账的计提、经常性应计项目和非经常性损益调节盈余。

上市公司管理层出于自身经济利益考虑，会出于以上动机采取各种手段影响报告盈余。为保证资本市场的有序运行及会计信息的质量，财政部于2006年颁布了《企业会计准则》(以下简称新准则)，并要求上市公司从2007年1月起在上市公司范围内实施。在新会计准则实施以后，上市公司很多惯用的盈余管理手段会受到扼制，那么新准则下上市公司又会有哪些可行的盈余管理手段，我们又该如何识别，本文将对此作出探讨。

二、新会计准则对上市公司盈余管理的限制

(一)会计政策的可选择性有所降低

随着新准则的颁发，上市公司对会计政策的可选择性有所降低。如应收账款坏账准备的计提方法原本可在备抵法中的应收账款余额百分比法及账龄分析法中自由选择，新准则中只允许采用账龄分析法；持有至到期投资及应付债券的溢折价摊销原本可选择使用直线法及实际利率法核算，目前仅允许采用实际利率法；新准则取消了存货发出计价方法后进先出法，上市公司只能在先进先出、加权平均、个别计价法中选择等。显然，新准则通过降低会计政策的可选择性，减少了上市公司利用其进行盈余管理的手段，提高了会计信息的可比性。

(二)会计政策的强制性要求提高

新准则颁发之前，上市公司在发生亏损不可逆转的情况下，往往会加大资产减值的计提力度，来年再通过巨额资产减值的转回，扭亏为盈，这是以往实务界常用的盈余管理手段。新准则规定，长期资产减值一旦计提，就不允许转回，从而有效减少上市公司利用长期资产减值进行盈余管理。合并报表的合并范围由原来的子公司的资产总额、销售收入及当期利润小于母公司与其所有子公司相应指标合计数10％的企业可以不纳入合并范围；银行和保险业等特殊行业的子公司可以不纳入合并范围；规定关停并转和非持续经营的所有者权益为负数的子公司可以不纳入合并范围；新准则合并报表范围的确定更关注实质性控制，母公司对所有能控制的子公司均需纳入合并范围，而不一定考虑股权比例。所有者权益为负数的子公司，只要是持续经营的也应纳入合并范围。这一变革，将对上市公司合并报表利润产生较大影响。新准则使得母公司必须承担所有者权益为负公司的债务，并会使一些隐藏的或有债务显现，与此同时，新准则也可以防止一些通过关联交易进行盈余管理的手段。相对于国际会计准则而言，我国公允价值使用的前提、范围及具体方法上更加谨慎，这既是对我国过去曾使用公允价值计量属性出现问题的总结和改进，也是基于我国国情，确保公允价值不被滥用的现实选择。如在基本准则第43条中就明确指出采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计‘量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。投资性房地产准则第10条明确规定只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值计量模式进行后续计量。在非货币性交换准则中规定了以公允价值作为计量基础确定换人资产入账价值和换出资产价值损益的首要条件是交换必须具有商业实质，同时还明确指出：“关联方关系的存在可能导致发生的非货币性资产交换不具有商业实质”。此外，公允价值使用的限制性规定还在金融工具的确认与计量、股份支付、套期保值等会计准则中得到体现。新会计准则的这些规定向企业传达的信息是严肃而鲜明的，只有在具有一定的可靠性基础上才能使用公允价值计量模式，禁止含有较多假设的估值技术的应用。再如一年内的预付费用不允许待摊，固定资产修理费不允许预提的规定，也限制了企业惯用的利用预提待摊调节盈余的方法。

(三)会计政策的可操作性进一步细化

原会计准则尽管要求各项资产在减值以后计提减值准备，可是很多资产特别是长期资产的减值究竟应如何计提，准则并未进行详细说明，如原准则规定资产可收回按照资产的销售净价与资产未来现金流量现值的较高者确定，其中，销售净价为资产销售价格减去处置费用后的余额，但原准则对于如何估计资产的可收回金额(包括销售净价和未来现金流量现值)没有提供具体的指南和方法，其可操作性不高。新会计准则出台后特制定了资产减值准则，规定资产可收回金额应当按照资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定，考虑到不少固定资产、无形资产等的销售价格较难获得，因此将销售价格改为公允价值，从而更容易确定资产的可收回金额。新准则还就如何确定资产的公允价值及其预计处置费用，如何预计资产未来现金流量和折现率等提供了较为详细的操作指南。其次，原准则要求企业以单项资产为基础计提减值准备，确认相应的减值损失。但在实务中，有时单项资产的可收回金额难以确定，新准则引入了资产组的概念，对于以资产组为基础如何确定资产减值损失作了较为具体的规定。如原准则对于企业总部资产和商誉的减值测试及其处理并不明确，新准则要求总部资产及商誉应结合相应的资产组或者资产组组合进行减值测试，确认相应的资产减值损失，并且这些相关的资产组或资产组组合应当是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。从而提高了会计准则的可操作性，对抑制上市公司盈余管理有一定作用。如企业合并业务，过去各企业在如何确定合并成本及其分配、如何确定作为对价付出的相关资产的相关损益、发生或承担的负债等方面一直很混乱，影响了盈余的核算口径。新会计准则第20号对此作了专门规范，要求企业将企业合并区分为同一控制和非同一控制下的合并两大类，并分别采用不同的规则进行处理。又如，对传统金融企业出现的创新金融业务和一般企业的套期保证、衍生金融工具、年金基金等新业务的确认、计量和列报进行了统一规范，减少了企业会计处理上的随意性，从而提高了会计准则的可操作性，对抑制上市公司盈余管理有一定的作用。

三、新会计准则下上市公司盈余管理的新动向

(一)利用债务重组或非货币性资产交换调节盈余

新准则中的债务重组交易以公允价值计量，并允许债务人将产生的债务重组收益计入当期损益，如债务重组中以现金或非现金资产或债转股等方式偿还债务，其原债务的账面价值与实际支付公允价值之间的差额，确认为债务重组收益，计入当期损益，而不再是作为资本公积直接进入所有者权益。对于无力清偿债务的公司，一旦获得全部或部分豁免，其重组收益将会直接反映在利润表中。上市公司的控股股东也很可能会在公司出现亏损的情况下，或者出于维持公司业绩或者配股的需要，通过债务重组确认重组收益，来改变上市公司的当期损益。新准则规定，符合商业性质且公允价值能够可靠计量的非货币性资产交易可以公允价值计价，将换出资产公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益，进入利润表。与原准则非货币交易收益只能计人资本公积相比，新会计准则下的非货币性资产交换将直接产生利润，这对公司当期利润产生重大影响。上市公司的控股股东可能会在公司出现亏损的情况下，或者出于维持公司业绩，维护公司稳定发展形象需要，以优质资产换劣质资产的非货币性交易。

(二)利用无形资产调节盈余

新会计准则对无形资产研究开发费用的费用化进行了修订，将企业无形资产的研发划分成两个阶段，并允许将开发支出予以资本化，这将增加企业资产价值，增加开发企业的收益。这一准则操作的关键是正确划分两个阶段，研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查；开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发生时计人当期损益，开发阶段的支出只有在满足了一定的条件时，才能够确认为无形资产。将开发支出计入无形资产，和以前全部计人管理费用的处理相比虽然新准则对公司的研究阶段和开发阶段的定义进行了明确区分，但在实际操作中，由于无形资产研发业务复杂，将很难明确划分研究和开发两个阶段。因为业务复杂、风险大些，有的上市公司可能通过划分研究阶段和开发阶段，决定研发支出费用化还是资本化，从而操纵企业业绩。另外，新会计准则中，对无形资产的摊销不再仅局限于直线法，提出了按照反映与该无形资产有关的经济利益的方式摊销其价值的方法，并且摊销年限也不再固定。因此，企业可能会通过调节无形资产的摊销年限或方法来进行盈余管理。

(三)利用借款费用调节盈余

新准则规定，借款费用资本化范围由原来仅限于“为购建固定资产的专门借款所发生的借款费用”扩大到“为需要经过相当长的时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、存货、投资性房地产等的专门借款和一般借款的借款费用”。由于企业的借入资金借入后是混合使用的，企业上述符合资本化条件的资产到底占用了多少一般借款，为符合资本化条件的资产而借人的专门借款到底有多少被用于短期投资性运作、产生了多少投资收益，企业外部人很难准确了解，因此借款费用是费用化还是资本化，数量上如何分配，企业管理层选择的空间有所增大。

(四)利用固定资产折旧调节盈余

新准则规定：企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命预计数与原先估计数有差异的，应当调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异的，应当调整预计净残值；与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，应当改变固定资产折旧方法。即公司只要每年注册会计师审计时找到证据证明其固定资产使用寿命等与原估计有差异，就可以通过会计估计变更，改变各期折旧费用，对利润进行调整，从而达到盈余管理的目的。

(五)利用企业合并调节盈余

新准则将企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并是指参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的。同一控制下的企业合并，会计准则采用的是权益结合法，合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值入账，没有商誉形成。合并资产负债表中被合并方的各项资产、负债按其账面价值计量。合并利润表和合并现金流量表不仅要包括合并后的利润和现金流量，而且要包括被合并企业合并前所实现的利润和现金流量。这样上市公司有可能在年底突击合并当年经营业绩较好的企业，通过将其利润合并入公司财务报表，拉升公司业绩。此外，在权益结合法下，由于不需要重估购入资产的价值，上市公司可以通过合并资产价值被低估的企业，在合并后处置价值被低估的资产，从而获取收益。

当参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制时，为非同一控制下的企业合并。对于非同一控制下的企业合并，会计准则采用的是购买法，购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；经复核合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计人当期损益。在合并报表编制上，因企业合并取得的被购买方各项可辨认资产负债以公允价值列示。由于购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益，购买企业可借此增加利润。利用合并利润表不包含被购买企业前期损益的特点，购买方企业可以在合并前在被购买企业那里储备利润，如被购买企业合并前通过计提巨额存货跌价准备、坏账准备等手段报出巨额亏损，合并后再予以转回，从而达到盈余管理的目的。

四、基于新会计准则的上市公司盈余管理的识别

(一)关注公允价值计量模式

新准则中涉及公允价值的包括存货、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、生物资产、无形资产、非货币性资产交换、资产减值、股份支付、债务重组、收入、建造合同、政府补助、企业合并、金融工具确认和计量、金融资产转移、套期保值等17个具体准则，其中应特别关注的有投资性房地产中的公允价值、非货币性资产交换中的公允价值、债务重组中的公允价值、非同一控制下的企业合并中的公允价值、金融工具中的公允价值等。运用公允价值的盈余管理手段的识别就是尽可能地关注、找出与企业商品或资产的市场价格或同行业相类似商品的市场价格，要求市场信息通畅，企业披露的公允价值的信息完整、及时，资产评估机构的职业独立客观等。

(二)关注审计报告及注册会计师的变更

注册会计师作为独立行使经济鉴证功能的经济警察，具有丰富的会计、审计及管理知识、经验，能够对公司的财务状况及其变动和经营成果进行分析和考察，形成其专业判断。注册会计师的意见应是投资者进行判断企业进行盈余管理的主要线索。不能说其出具了无保留意见的审计报告，就可以断定企业没有进行盈余管理。但注册会计师出具了带有解释性的无保留意见、保留意见、拒绝表示意见和否定意见的审计报告，通常表示该公司的财务报告存在问题，就有理由怀疑公可可能进行了盈余管理。如注册会计师若强调“应收账款金额巨大”时，就很可能意味着这些应收账款很难收回或者指提取的坏账准备金过低；此外，出具审计报告的注册会计师的变动也应当引起人们的警觉，因为二者在审计意见上产生了分歧。如果更换前的会计师出具的不是标准的无保留审计意见报告，而后任会计师出具了标准的无保留审计意见报告，那么很有可能是前任注册会计师与公司没有在审计意见上达成一致，而后任注册会计师为了招揽业务与公司在审计意见上形成妥协。当然，若前后两任注册会计师出具的都不是标准的无保留审计意见报告，那么该公司的财务报告就更值得怀疑了。

(三)关注上市公司会计政策和会计估计的变更

企业会计政策和会计估计的变更及其影响，按照《企业会计准则》的规定都要在财务报告中予以说明，那么通过对这一部分的内容阅读、分析可以判断会计政策和估计的变更是否合理、是否虚增了企业的利润，新准则出台后固定资产折旧、无形资产的确认与摊销，借款费用的范围、债务重组、非货币性资产交换损益都应是关注的重点。

(四)关注关联交易

关联交易也是上市公司进行盈余管理的重要手段之一，因此应关注关联交易的真实合法，并将来自关联交易的营业收入与利润额从该公司的营业收入总额与利润总额中予以剔除，有利于分析公司的盈利能力在多大程度上依赖于关联企业，以及判断公司盈利基础是否扎实，利润来源是否稳定。因为该盈利并不是企业本身的能力，而是借助于关联方的支持。运用该法时可以从两个方面进行：一是阅读报表附注分析上市公司关联交易的金额及其比例，未结算金额及其比例以及定价政策，特别是应关注公司是否以不等价交换的方式与关联方发生交易进行盈余管理，在关联方交易准则出台后的今天，由于对关联方交易产生的收益加强了限制，从而关注的重点应注意利用关联方交易制造损失；二是将上市公司的会计报表与其母公司编制的合并会计报表进行对比分析，如果母公司合并会计报表的利润总额(应剔除上市公司的利润总额)大大低于该上市公司的利润总额，就意味着母公司可能通过关联交易将利润包装注入上市公司。

(五)关注非经常性损益

将投资收益、政策有效期短于3年的补贴收入、营业外收入等非经常性损益从企业利润总额中剔除，以分析和评价企业利润来源的稳定性，作为分析公司是否存在盈余管理的一个线索。非经常性损益虽然是公司利润总额的一部分，但由于不具备长期性和稳定性，因而对利润的影响是暂时的。非经常性损益的特殊性质，为盈余管理提供了机会。如果公司的主营业务利润比例较小而非经常性损益比例过大，这就要考虑公司是否在利用资产重组、股权转让或政府补贴等方法进行盈余管理。

(六)关注公司盈利与现金股利分配的对比

上市公司在实现利润之后，为了回报股东往往要进行利润分配。企业要进行利润分配必须具备两个前提条件：一是要有足够的分配利润；二是要有足够的现金。通常企业的利润可以通过调节虚构实现，但现金却是实实在在的，无法通过调节产生，企业有足够的利润，但一直未进行利润分配的一种解释就是企业的利润是管理出来的。当然，盈利企业可进行利润分配还有其他的原因，如现金调转、发展机会、股利政策等等，但管理出来的利润无法进行利润分配，丰厚的利润与微薄的股利对比为寻找企业盈余管理证据提供了线索。

五、结论

综上所述，新准则对上市公司盈余管理的影响是客观存在的。新准则的出台，理论上确实缓解了我国资本市场监管的燃眉之急，兑现了加入WTO时的承诺，理论先进，体系完整，实现了与国际会计准则的趋同，会计信息披露质量有所提高。然而，随着中国资本市场的不断发展，上市公司盈余管理同会计准则的相互博弈会愈演愈烈，盈余的管理的手段也会越发诡异和难以识别，因此，客观上也就要求我国会计准则的制定不仅要向国际准则靠拢，更要求紧密联系国情，有一定的相对前瞻性和控制性，以达到资源合理化配置的最终目的。

『贰』 我国房地产周期的实证分析

世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是不一样的，有的快有的慢，有的高有的低，这样经济总量在时间序列上总会呈现波浪式上升或波浪式下降的波浪现象。这种具有不同表现特征的经济波动便会构成所谓的经济周期。

与其他产业经济一样，房地产业在实际经济运行中也存在着较为明显的周期波动现象。虽然理论界对房地产经济周期的定义有各种各样不同表述，但对房地产经济周期波动的表现形式还是相同的。认为：房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程。在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即谷地。

对房地产经济周期性波动规律的把握，使得人们可以预知房地产市场未来的发展变动趋势，便于投资者掌握投资时机，并使得政府能够相机采取适时且适当的反周期调控。下面我们对房地产经济周期中四个阶段的特点进行简要分析：

1、复苏与增长阶段

在房地产周期波动过程中，承继萧条(波谷)而出现的复苏与增长阶段，一般会经历较长的时间。这一阶段的主要特征为：

(1)复苏阶段初期，房地产供给仍大于需求，购房者在满足自用的前提下进入市场，总体上看交易量不大，价格与租金水平处于较低位置，房价已经明显止跌企稳并开始缓慢上行。这一时期房地产投资量不大，房地产投机者也基本不存在。

(2)经过一段时间的恢复，特别是在宏观经济复苏的影响下，房地产的需求开始上升，房地产供求关系开始逐步改善，购房者逐渐增多，并带动期房的销售；房地产交易量有所增加，同时由于建筑成本的增加，房价有所上升，房地产开发投资逐渐增多。随后由于房地产需求趋旺，进一步刺激房价回升，交易量的增加也推动房地产开发的上升，市场加速复苏，少数房地产投机者开始入市寻找机会。

(3)在宏观经济加速复苏的刺激下，房地产市场进一步回升，人们对日益好转的房地产市场形势充满乐观情绪，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和三级市场开始活跃，物业开发与建设加速开展。伴随着房地产快速增长，与房地产业具有密切相关的建筑业、建材业等行业也快速发展，带资开发房地产项目的建筑企业数目明显增加，由此推动了房地产业的进一步扩张。

2、繁荣阶段

继复苏与增长阶段后，房地产周期波动便进入持续时间相对较短的繁荣阶段，并达到周期循环的波峰。这一阶段主要特征是：

(1)房地产开发企业对土地及物业的开发项目与建设数量进一步增大，其他行业的企业也因市场极度乐观和高额利润而进入房地产市场，且投资计划大多雄心勃勃。于是大量推出现房和期房，各级、各类市场交易数量激增。

(2)房地产价格越涨越高，旧房(三级)市场价格直逼新房(二级)市场价格，在房价上升过程中起带头拉动作用。

(3)房地产投机者与自用者均大量增加，人人欢欣鼓舞，市场一片乐观情绪，迅速形成并不断加大房地产泡沫。由于房地产投机者以更快速度增长，逐渐拉近与自用者人数的距离，并呈现出追赶后者的态势，结果导致房地产市场炒风日炽，炒楼行为越来越为市场所注目。在此压力下，社会关于限制炒楼行为的呼声也逐渐提高，政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施，如提高银行利率、压缩投资规模、实行保值储蓄以及收紧银根等政策手段。

(4)随着房价高涨到市场无力负担程度，真正自用购房者大多被迫退出市场，而留下炒家的投机资金支撑旺市，形成有价无市的局面，房地产空置率开始增加。在这一时期，股市上的房地产概念股达到顶峰，房地产市场进入繁荣阶段的峰顶，房地产泡沫达到极限。

(5)随着政府出台的收缩政策开始发生作用，房地产投资与交易过程中开始出现因利率提高、运营费用增加及财务压力加大等原因导致的各种违约现象，新增房地产投资数量明显下降，房地产投资总量也开始出现回落。同时，以住宅为代表的各类物业销售市场达到饱和极限，销售难度明显加大，销售价格开始回调，房地产租赁市场交易量与租金水平也有所下降，房地产空置率现象进一步增加。在这一时期，房地产市场的全面乐观情绪逐渐被悲观情绪取代，房地产泡沫面临萎缩甚至破灭的危险。

3、危机与衰退阶段

当房地产价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外，而仅靠投机资金支撑时，房地产周期也由盛转衰，预示着危机与衰退阶段的到来。这一阶段主要特征为：

(1)随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交易数量两个方面都出现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大。在房地产价格方面，虽然不同楼盘的楼价有升有降，但市场上房地产价格总体水平已经出现下调趋势，特别是现房价格基本停顿不前甚至有所回落，只有个别楼盘价格还在上涨，但上涨的速度明显放慢，大多数只比前一阶段微升。在交易数量方面，随着房地产交易价格停滞不前甚至有所下降，房地产交易数量明显减少，各类房地产物业的空置率进一步加剧，房地产市场日渐停滞萎缩，房地产市场的悲观情绪进一步加强。在政策层面和投资回报率下降、投资风险加大的多种因素影响下，房地产投资额明显下降，特别是新开工的房地产项目急剧减少，已投资建设的房地产项目风险加大。

(2)受一些突发性利空消息或事件影响，房地产价格开始急剧下挫，有价无市的现象被打破，房地产泡沫开始破灭。在购房自用者被高价排斥出市场、炒家因转手困难，而纷纷恐慌抛售的双重打击下，房地产价格出现暴跌。但暴跌的价格又势必阻止用家及炒家进入市场，从而又加剧了房地产价格的下跌速度和深度，房地产投资量大幅缩减。仍然处于开发建设的房地产项目转手、停建等现象，房地产交易在大幅度回调的低价格水平和低交易数量的基础上维持。

(3)由于房价大幅下降，交易数量锐减，房地产企业的利润大幅下调，投资风险增加，为争夺市场而追加的营运费用上涨，结果一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产，房地产企业破产率也在逐渐增加。同时，由于房地产投资项目减少，使得房地产业就业水平下降，失业人数增加，并进而带动相关行业特别是建筑业失业人数增加。

4、萧条阶段

经过急速而痛苦的危机和衰退之后，房地产周期便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。这一阶段主要特征是：

(1)房地产销售价格和租金水平继续维持沿着衰退期以来的跌势下降，大多只跌难升，个别楼盘价格甚至跌破物业原值或建造成本，其跌幅触目惊心，房地产泡沫完全破灭。

(2)伴随房价的大幅下跌，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下成为市场的普遍现象。

(3)在价格暴跌和交易数量萎缩的双重打击下，房地产泡沫破灭，房地产纠纷大量出现，房地产商破产现象更为普遍，由此慢慢达到波谷位置。

(4)在房地产业总体水平加剧下滑之后，特别是房地产泡沫成分被挤出以后，由于受到房地产开发成本以及房地产正常需求水平的双重支持，房地产市场从急剧下降转变为波动相对平稳的阶段。同时政府也逐渐减少对房地产的限制性政策干预，部分放宽对房地产投资、交易等方面的限制，以期待房地产市场有所稳定或回升。

『叁』 请教大家，关于上市公司实证研究的论文里，财务数据

1、如果要看一家上市公司的财报，我们先要了解一下上市公司财报的结构。

对看一家上市公司的财报来看，最重要的是第三部分会计数据和财务指标摘要；其次是董事会报告；大部分财报要陈述的内容，这两个章节基本已经涵盖了。如果对上面的数据还不能了解清楚，那么，在重要事项和财务报告中，可以进一步详查，不过，财务报告对大部分人来说相对就比较专业了。

2、从会计数据和财务指标摘要中看什么？

以下这张表是会计数据和财务指标摘要中必备的表，但每家公司披露的这张表不完全相同，但大部分内容上市公司还是一致的。

表一：

表二：

上述这张是《主要会计数据和财务指标》表，我们对重要的项目来一一作个分解。

《主要会计数据和财务指标》，其实披露了三点重要的信息，

1、报告期内的经营状况；

2、报告期内的经营现金流的状况；

3、报告期内的财务状况；

其中，这三点重要信息又以报告期内的经营状况为主。

表中涉及到报告期内的经营状况的数据有：

1、）报告期内的营业收入和上年同期的营业收入，以及本报告期比上年同期增减情况；

大凡分析，必然是由数据与数据之间的比较构成，这才是分析的基础。所以，所有数据的列示都是以报告期与上年同期的比较为主。

这三个数据包含的信息量不多，最主要的信息是，本期营业收比上年同期增长或者下降了多少（%）。

2）归属于上市公司股东的净利润的本期数据、上年同期数据和本报告期比上年同期的增减情况

3）归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的本期数据、上年同期数据和本报告期比上年同期的增减变化情况

我为什么要把这两点内容列在一起呢？因为这里有三个概念要先作个解释，是哪三个呢？

净利润、归属于上市公司股东的净利润以及归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润。

净利润，是指上市公司合并利润表的净利润。

归属于上市公司股东的净利润，是指合并利润表的净利润，扣除了少数股东损益后，真正归属于上市公司股东的那部分利润。

归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润，顾名思义，是指归属于上市公司股东的净利润，再扣除非经常性损益后的那部分利润。

站在分析的视角上，我们重点看第三个归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润，因为，这块利润才是企业真正做生意赚来的。之所以考察这个指标，是因为企业在经营的过程中，通过经营获得的收入和利润才是可以持续的，而来源于非经常性损益的收益，如政府补贴、出售股权之类业务获得的利润是不可以持续的，今年有，明年就不一定再有，因此，分析时自然不考虑在内。

在分析这个指标的时候，我们还是主要看今年归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润，比上年同期是增加了还是减少了，增加或减少的百分比（%）是多少，等等。

但是，这个数据就不要象看营业收入一样简单地看了。可以分为以下几种情况：

a 去年盈利，本期亏损，那是转盈为亏，大部分情况下，这样的股票要回避；

b 去年亏损，本期盈利，即扭亏为盈，这样的股票要留意，或许存在咸鱼翻身的机会；

c 本期净利润与去年比，没有大的变化或变动在10%以内，且利润额都在1000万以内;

d 本期净利润与去年同比，没有大的变化或变动在10%以内，但利润额都在1000万以上；

e 本期净利润比去年同期大幅上升超过10%以上；且净利润的增幅超过营业收入的增幅；

f 本期净利润比去年同期大幅上升超过10%以上，但净利润的增幅小于营业收入的增幅；

g 本期净利润比去年同期大幅下降超过10%以上，但营业收入同比却呈现小幅上升；

h 本期净利润比去年同期大幅下降超过10%以上，但营业收入同比降幅更大；

以上各种情况，你基础上可以得出如下的结论：

b,e 可能存在投资的机会；a、c、g 有相当大的风险，并有可能进一步下滑，并通常藏有***的可能；d 这种企业没有什么成长性，如果不是估值低或者高派现，一般不要触碰；f,g,这种企业往往是遇到了较强的竞争对手，开打价格战，并通过价格战获取了一定的营业收入的增长；

表中涉及到报告期内经营现金流情况的指标有

经营活动产生的现金流量净额，这个指标是表明，这家上市公司在报告期内*，通过正常的经营活动，也就我们平时所说的做生意，现金收付后的差额。除此以外的收款与付款均不在这里，如买设备添置固定资产、投资、还银行贷款，买卖土地厂房收付的钱，向银行借款等均不在此，这里仅包括做业务的正常生意的现金收付后的差额。

这个数据我们怎么看呢？ 1）看这个数据是正数还是负数，如果是正数，表明是现金净流入，不错；如果是负数，表明是现金净流出，公司在失血的状态，不好；2）那么，如果是正数了，还要看这个正数跟归属于股东的净利润的比较了。如果经营现金流比归属上市公司股东的净利润还大，那也很好；如果是达不到净利润，但超过净利润的50%，也不错，但要排除重资产型企业，如电厂、高速公路、机场、铁路等等，投资这些企业必须经营现金流必须要超过净利润；如果低于净利润的一半，但大于零，要抱以警戒之心，这里，只有高速成长的企业，如营业收入与净利润同比增长超过50%以上的企业，才可以考虑，其他的上市公司，我就建议你可以不考虑了。

表中涉及到报告期内财务状况的指标有：

总资产和归属于上市公司股东的净资产；

我们可以用归属于股东的净资产去除以总资产，在本报告期与上一个报告期作一个比较，掌握两个尺度：1）如果两个数据除出来，都大于50%的，那很OK，财务状况很不错，偿债风险很小；2）看两个数据哪个更大一些，如果本期的大一些，表明财务状况有进一步的改善；如果上期的更大一些，表明本期的财务状况稍差了一些，但无妨；因为归属股东的净资产都超过了总资产的50%；

但是，如果如果达不到50%，你就要小心了，除了金融企业、房地产类企业及一些重资产型企业外，一些情况下，归属股东的净资产占不到总资产的50%以上，表现这个企业的资产负债率过高，要进一步做公司的流动性考察，以免资金链断裂带来的投资损失，这个，我们以后再细说。

财务数据分析 转自【爱股说】

『肆』 财务管理案例论文选题

财务管理案例论文选题

一篇论文的选题很重要，选题的好坏关系到论文的价值，下面是我为大家收集整理的财务管理案例论文选题，欢迎阅读。

1、基于中小企业如何完善薪酬分配制度提高职工忠诚度的研究以××地区为例

2、中小企业财务危机预警及对策研究-以××地区为例

3、大卖场存货管理现状及革新的研究-以××地区为例

4、实物期权在企业投资决策中的运用研究-以××地区为例

5、汇率套期保值在外贸企业中的应用研究-以××地区为例

6、某某公司某某项目投资决策的分析研究

7、股票期权市场化交易在我国实施的可行性研究-以××地区为例

8、某某行业最佳资本结构选择研究-以××地区为例

9、我国房地产上市公司资本结构的影响因素分析-以××地区为例

10、论项目系统风险的衡量和处置研究-以××地区为例

11、基于房地产行业绩效评价方法研究-以××地区为例

12、民营企业应收账款的风险防范与管理---以某企业为例

13、包装企业存货管理现状及对策---以某企业为例

14、中小企业资本结构决策研究-以宁波地区为例

15、实证分析股份分配政策对股票价格的影响-以上市公司为例

16、民营企业对外投资风险管理研究--以某企业为例

17、××某上市公司的股权激励机制研究

18、外资企业不良资产的现状及对策--以某地区为例

19、某企业财务风险与经营风险的协调分析

20、某公司财务预警系统构建的实证研究

21、现金流量分析在公司理财中的运用---以某公司为例

22、投资指标在项目投资中的运用---以某企业为例

23、上市公司信息披露的现状与对策--以宁波为例

24、项目投资中评价指标的运用及分析--以某企业某项目为例

25、中小企业不良资产的现状及对策--以某地区为例

26、设备更新决策中评价指标的应用研究——以×××企业为例

27、房地产上市公司盈利能力分析——以××地区为例

28、杜邦分析法在某企业中的应用研究

29、某行业上市公司货币资金管理存在的问题及对策研究

30、某公司资本结构优化研究

31、管理用财务报表在某公司的应用研究

32、财务分析指标的局限及改进对策研究--以某企业为例

33、因素分析法在某上市公司盈利能力分析中的应用研究

34、某某公司信用政策的管理研究

35、网络环境下中小企业融资新途径——×××企业为例

36、中小企业资金管理存在的问题及对策研究——以×××企业为例

37、×××行业上市公司偿债能力分析及对策研究——以某地区为例

38、×××行业上市公司营运能力分析及对策研究——以某地区为例

39、中小企业财务分析的创新研究——以某企业为例

40、现金流量分析在财务管理中的应用研究——以某公司为例

41、宁波上市公司财务信息披露的现状及对策研究

42、服装企业营运资金管理现状与对策————以××地区为例

43、创业板上市公司资本结构分析——以某公司为例

44、家电上市公司股利分配政策的.比较研究——以某地区为例

45、宁波外贸企业风险防范与管理——以××为例

46、某公司价值估价方法的比较研究

47、现代企业财务管理目标的选择研究——以某公司为例

48、项目投资决策中评价指标运用的比较研究——以××为例

49、对某企业进行投资可行性评价--以现金流为视角

50、企业债务资本成本及负债规模控制--以某企业为例

51、杜邦分析法作为某企业财务顶层设计管理的核心应用

52、某企业营运能力的改善与提高对企业未来发展的强化作用

53、财务分析方法在经济责任审计中的运用分析--以某一类型企业为例

54、代理成本在多大程度上能够消除以及现代企业管理优化的探讨

55、对某单位盈利能力提高的分析及其对股票估值的积极影响

56、对企业进行发展能力分析的核心指标和其局限

57、浅议财务分析指标的局限及改进--以某企业为例

58、浅谈软饮料类企业财务报表分析策略与要点

59、谈现金流量表在企业财务风险分析中的应用--以某企业为例

60、会计报表附注在财务分析中的影响作用探析--以某企业为例

61、中国国有大型企业筹资方式的比较与选择--以石化类企业为例

62、跨国企业并购融资方式及其风险防范--以某企业为例

63、试析比率分析法的局限性及解决对策--以某企业为例

64、对财务报表分析质量影响因素的探讨--以某企业为例

65、谈表外信息对财务报表分析质量的影响--以某企业为例

66、偿债能力的强弱对企业存续和发展的探讨

67、国资委辖下大型央企在后金融危机时代的盈利能力展望--以某企业为例

68、权益融资与债务融资的比较及应用--以某一类型企业为例

69、某企业营运能力分析方法及最优化存货管理

70、浅谈企业的资金成本与负债规模的关系--以某企业为例

71、某公司的盈利能力的提高对企业发展能力提高的实质性影响

72、对某公司的自由现金流量分析与公司股票真实价值的评估

73、财务报表预测在企业预算与投资决策中的应用

74、上市公司并购财务问题研究---以某企业为例

75、上市公司财务信息质量基础研究---以某企业为例

76、××省中小企业融资方式研究

77、XX市中小制造业企业融资渠道研究

78、现行上市公司财务报告的改进研究---以某企业为例

79、民营企业激励机制研究---以某企业为例

80、中小企业信用担保体系研究---以某企业为例

81、××省上市企业资本结构问题研究---以某企业为例

82、汽车企业并购的财务分析---以某企业为例

83、XX市中小高科技企业融资渠道研究

84、XX市民营企业融资途径分析

85、中小企业产业升级过程中的财务控制研究---以某企业为例

86、企业内部会计控制对企业经营业绩影响的实证研究---以××上市公司为例

87、上市公司高管薪酬与公司价值成长的实证研究-----以××省房地产上市公司为例

88、企业人力资源成本控制存在的问题及对策---以某企业为例

89、商业银行的内部控制研究-以XX银行为例

90、××省纺织业上市公司资本结构现状及优化对策 ——---以某企业为例

91、××省汽车零部件上市公司获利能力分析——---以某企业为例

92、财务指标与非财务指标在评估管理者业绩中的应用拟合---以某企业为例

93、财务管理目标与企业财务核心能力问题研究---以某企业为例

94、XX地区中小企业财务战略选择问题研究

95、新会计准则对企业财务分析的影响研究---以某企业为例

96、MBO对财务的影响与信息披露---以某企业为例

97、基于盈余目标的上市公司盈余管理行为研究 ---以某企业为例

98、 通货膨胀对企业财务管理的影响及对策分析---以某企业为例

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『伍』 求一篇关于房地产的毕业论文！15000字左右！有重谢！

房地产专升本毕业论文
1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。
2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状

运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。

选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……