房地产印花税案例分析
3月份印花税计算如下：500万*0.05%=2500元，13本*5=65元，合计三月应纳2565元；
12月印花税计算如下：80万*0.05%=400元，70万*0.03%=210元，100万*0.005%=50元，50万*0.03%=150元，10万*0.03%=3元，合计813元
② 这些案例教你识别印花税风险
印花税是对经济活动和经济交往中设立、受领、使用的应税经济凭证所征收的一个小税种，它具有税负轻、税率低、征税面广、纳税人自行完税等特点。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。由于印花税金额较小、不易控管，因此许多企业印花税纳税遵从度较低。
财税君通过以下6个案例，解析在印花税缴纳中容易忽视的税收风险点。
一、境内企业是否要为境外企业代扣代缴印花税？
案例：境外B公司与中国境内A公司在境内签订一份非专利技术转让合同，B公司以2000万元的价格将该非专利权转让给A公司，境内A公司按“产权转移书据”税目缴纳了印花税，同时为B公司“代扣代缴”了印花税并将该笔支出计入管理费用。
分析：根据《关于对技术合同征收印花税问题的通知》（〔89〕国税地字第034号）规定，专利申请权转让、非专利技术转让所书立的合同，适用“技术合同”税目，不应当按照“产权转移书据”税目缴纳印花税。
并且，目前印花税相关文件并未明确境内企业有为境外企业代扣代缴印花税的义务，在办理境外企业印花税申报缴纳时，境外企业应当办理临时税务登记以缴纳印花税。如果境内企业为境外企业“代扣代缴”印花税，可能会导致境外企业未履行印花税的申报缴纳义务，同时境内企业代扣代缴的印花税也不能作为企业所得税的扣除项目扣除。
二、如何办理印花税核定征收手续？
案例：A工业企业自2010年以来，按照销售收入和采购金额合计数的75%作为计税基础，缴纳购销合同涉及的印花税。2016年，稽查局对其开展税务检查时发现，该企业无法提供税务机关对其进行核定征收的证明文件。
分析：《国家税务总局关于进一步加强印花税征收管理有关问题的通知》（国税函〔2004〕150号）规定，地方税务机关核定征收印花税，应向纳税人发放核定征收印花税通知书，注明核定征收的计税依据和规定的税款缴纳期限。同时，《关于印发〈广州市地方税务局印花税核定征收管理办法〉的通知》（穗地税函〔2009〕374号）规定，采用印花税核定征收的，主管税务机关应当发出《税务事项通知书（印花税核定征收）》。企业不能自行开展印花税的核定征收，而是需要经税务机关审核或者直接核定等程序，并持相应通知书方能开展印花税的核定征收。
三、错缴多缴的印花税能否退还？
案例：A企业在对一份购销合同开展印花税申报的时候，将合同金额1900万元错输入为19000万元，导致多缴印花税51300元，到税务机关申请印花税退税。
分析：有观点认为，根据印花税暂行条例施行细则第二十四条规定，凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。因此，上述案例中的51300元不应当办理退税。
其实不然，印花税暂行条例第五条规定，印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票（以下简称贴花）的缴纳办法。为简化贴花手续，应纳税额较大或者贴花次数频繁的，纳税人可向税务机关提出申请，采取以缴款书代替贴花或者按期汇总缴纳的办法。印花税暂行条例施行细则第二十一条规定，一份凭证应纳税额超过五百元的，应当由纳税人向经管税务机关申请填写缴款书或者完税证代替贴花。显然，印花税暂行条例施行细则第二十四条指采用贴花缴纳印花税的情况，本案例采用缴款书缴纳印花税，不适用第二十四条规定，因此上述案例中的51300元可以办理退税。
四、是否所有合同均是印花税应纳税凭证？
案例：广州市A公司与C会计师事务所签订审计以及咨询义务合同书，合同金额为100万元。当月与B电视台签订广告播放委托书，委托书金额为200万元。A公司就上述300万元全部申报缴纳了印花税。
分析：印花税暂行条例第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。因此，未在上述文件列举范围内的应税凭证不应当缴纳印花税，即上述审计以及咨询义务合同不应缴纳印花税。而对于A公司与B电视台签订广告播放委托书，广东省地税局《关于传媒单位的广告合同征收印花税问题的通知》（粤地税发〔1998〕44号）规定，报纸、杂志的广告认刊书、电视台的广告播放委托书等是一种具有合同性质凭证，应按印花税条例规定计算贴花。因此，上述广告播放委托书应当缴纳印花税。
五、办理印花税按期汇总缴纳有哪些注意事项？
案例：A工业企业生产规模较大，每月都要签订大量的商品买卖合同，需要频繁贴花。企业财务林某参照其他税种申报的要求，在没有审批或者备案的情况下，每月汇总计算当月应缴纳的印花税，然后每月15日之前在“非核定税种申报”界面作了申报。
分析：根据印花税暂行条例第七条规定，应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。因此，未执行按期汇总缴纳印花税的企业，其印花税的纳税期限不能参照其他税种按月申报。
《财政部、国家税务总局关于改变印花税按期汇总缴纳管理办法的通知》（财税〔2004〕170号）规定，同一种类应纳税凭证，需频繁贴花的，纳税人可以根据实际情况自行决定是否采用按期汇总缴纳印花税的方式。汇总缴纳的期限为一个月。采用按期汇总缴纳方式的纳税人应事先告知主管税务机关。缴纳方式一经选定，一年内不得改变。在具体执行上，各地都制定了相应的管理办法，对于纳税人“告知主管税务机关”的方式及登记程序等均作了明确规定。如果纳税人选择按期汇总缴纳印花税的，应按照当地税务机关确定的相关程序及时“告知”税务机关，不能在税务机关未做好相关“登记”就自行采用该方式。
六、集团公司统一购买印花税票可否分给各下属子公司使用？
案例：某甲集团公司总部在广州，有若干子公司分布在华南地区，集团财务人员为了集中管理的便利，统一购买印花税票，分发给下属的子公司使用，并将全部费用列入集团的管理费用。
分析：企业购买印花税票一般都是即办事项，是不需要税源管理部门审批的。因此，有时候会导致集团企业购买过多印花税票并私下分派给子公司使用的情况出现。印花税暂行条例第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。此外，企业所得税法第十条第八项规定：“计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（八）与取得收入无关的其他支出。”根据上述规定，各子公司如有书立、领受应税凭证的行为，即为印花税的纳税义务人，应按规定缴纳印花税。子公司为独立的法人实体，集团公司为子公司承担的印花税是与取得收入无关的其他支出，需要调增应纳税所得额。
你现在清楚了印花税中包含的这些风险了吗？
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③ 石家庄二手房税费详细，准确的，谢谢了！
交易契税:二手房成交价*1.5%(买方缴纳)
印花税:二手房成交价*0.05%(买卖双方各缴纳)
交易费：6元/平方米（卖方缴纳）
证件工本费:80元
个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税....)*20%
未满五年:
营业税:成交价*5.5%(买方缴纳)
交易契税:二手房成交价*1.5%(买方缴纳)
印花税:二手房成交价*0.05%(买卖双方各缴纳)
交易费：6元/平方米（卖方缴纳）\
证件工本费:80元（买方缴纳）
个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税....)*20%
140平米以下视为非普通住宅,140平米以上或单位产权房交易契税按3%缴纳
卖方 买方
已购公房 5年以内房产
印花税 房产总价的0.5‰ 印花税 房产总价的0.5‰
营业税及附加 个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 契税 房产总价的1.5%
个人所得税 ①按核定比例计算房产总价的1％ 土地出让金 9.50元／平方米
②按”财产转让所得”计算：个人所得税＝个人所得税应纳税所得额×20%
土地增值税 满3年不足5年的非普通住宅可以减半征收，不足三年的非普通住宅按房屋成交额的1%强征土地增值税 产权证印花 0.5‰
5年以上房产
印花税 房产总价的0.5‰ 印花税 0.5‰
营业税及附加 个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 契税 房产总价的1.5%
土地出让金 9.50元／平方米
产权证印花 0.5‰
二手商品房 5年以内房产
印花税 房产总价的0.5‰ 印花税 房产总价的0.5‰
营业税及附加 个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 契税 房产总价的1.5%
个人所得税 房产总价的1%
土地增值税 满3年不足5年的非普通住宅可以减半征收，不足三年的非普通住宅按房屋成交额的1%强征土地增值税
5年以上房产
印花税 房产总价的0.5‰ 印花税 房产总价的0.5‰
营业税及附加 个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 契税 房产总价的1.5%
商业用房 印花税 房产总价的0.5‰ 印花税 房产总价的0.5‰
营业税及附加 5年以上:房产总价减原值的差价的5.55%，即100000×5.55%（要求提供买房时的正规发票），如不能提供正规发票的按房产总价的5.55%。5年内全额征收。 契税 房产总价的4%
个人所得税 ①房产总价的1%，即1000000×1%＝10000（元）
②个人所得税应纳税所得额×20%
土地增值税 对个人拥有的别墅、写字楼、商用房等税率为2%
注：个人所得税应纳税所得额=转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用（房屋原值按经济适用房标准每平方米1650元）石家庄普通住房要满足以下三个条件：容积率在1.0以上，建筑面积在140平方米以下，房价在同级别均价的1.2倍以下；环以内每平方米6,600元，一环与二环间每平方米6,000元，二环以外每平方米4,700元。
二手房交易常见避税方法及风险 更多>> 第一招：先签合同后过户即“以租代售”
避税方法： 先签房屋买卖合同，约定房屋售价，买主付给房主租金抵扣房款。 双方约定，等房子满了 5年再去办理过户手续，以此规避税费。
案例分析： 王小姐在朝阳区看中一套二手房，价格 34 万元，面积合理，装修也不错，王小姐很满意，便告诉......[详细]
第二招：“黑白合同”
避税方法： 买卖双方在合同中约定房价低于实际支付的房款，到房管部门缴纳税款时，再按照评估的价格缴纳。 这样的话虽然营业税和个税并不能逃掉，但能把合同交易价格做低一些，缴税税基小，纳税额也会减少。
案例分析： 霍小姐2004年在亚运村以65万元购买了一套商品房......[详细]
第三招：抵押典当
避税方法： 买卖双方签订一份抵押或典当合同，将房屋抵押 (典当)给买家，并约定房屋转让价格，同时约定如在抵押(回赎)期内卖家不将房屋赎回，房屋所有权将归买家所有。抵押(回赎)期过后，只要卖家不履行抵押(典当)合同的约定，偿还买家的费用，买家自然取得房屋所有权。
案例分析： 张先生在丰台区购买一套 40万的房子......[详细]
第四招：假赠与真买卖
避税方法： 由于赠与的住宅可以免征上述税费，在利益的驱使下，二手房转让中的买卖双方开始达成默契，以赠与的方式进行交易过户，从而达到避税的目的。
案例分析： 张女士三年前花 30万元在昌平买了套90平方米的房子。这几天，她正琢磨着跟买方以亲属的身份办理公证，并私下签订协议，以50万元成交。她自己算了笔账......[详细]
第五招：生者变 “死者”二手房过户借遗产继承避税
避税方法： 房屋中介机构竟给卖房者开出 “死亡证明”和“遗嘱”，把根本没有亲属关系的买卖双方“变成”表姐妹，将房屋买卖关系转化为遗产继承的形式，以逃避营业税及个人所得税。
案例分析： 冯女士和房子的买主签订了《房屋买卖合同》，约定房屋售价为......[详细]
第六招：夫妻假离婚
避税方法： 有中介公司工作人员表示，通过假离婚，卖房者可规避个人所得税。离婚后，夫妻俩房产按照一定方式分割，分得住房的一方将物业卖出，作为单身后的唯一一套住房，根据政策规定，可以符合家庭唯一一套住房的界定，免征个人所得税。
案例分析： 2001年，谭先生在朝阳区某楼盘买了一套130多平方米的三室两厅......[详细]
第七招：利用装修、做低房价
避税方法： 买卖双方会达成协议，将做低的那部分空间尽量算在装修费用里，然后买家会私下里把这部分差价补给卖家。这样一来，卖家所支付的实际费用比严格按照个税缴纳的所需减免不少。
案例分析： 王小姐为了少缴纳个税，在卖房的时候，找到一个小的装修公司......[详细]
第八招：先公证后过户
避税方法： 通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满5年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳部分营业税。
案例分析： 今年，准备结婚的刘先生也买到了房子，房主刚刚买来不到两年就准备转手。为了规避高额税费，房主告诉他一个省钱的办法，先交一部分钱......[详细]