房地產上市公司實證分析

『壹』 站在審計的角度，分析投資性房產業務中可能的盈餘操縱環節在哪

摘要：盈餘管理對資本市場和投資者利益影響日益彰顯，使其成為目前會計領域研究的焦點。本文借新企業會計准則頒發的契機，從上市公司盈餘管理的動機入手，指出新企業會計准則對上市公司盈餘管理的限制，並提出基於新企業會計准則的盈餘管理新手段和識別方法，以期對上市公司利益相關者有所啟示。

關鍵詞：企業會計准則 動機上市公司 盈餘管理

一、上市公司盈餘管理動機分析

盈餘管理通常是指企業管理層為了給企業或個人謀取利益，而通過使用會計手段，或採取實際行動使企業賬面盈餘達到所期望的水平的操控性行為(Schipper,1989)。這些行為既包含合法的操控性行為，如企業管理層在企業會計准則、會計制度的允許的范圍內，通過選擇會計方法、進行職業判斷而導致的賬面盈餘的變動；企業依法重組其經營活動或交易以達到即期或持續影響企業賬面盈餘的行為等，也包括非法的或欺詐性的操縱行為，如有意識地「過度」或「不當」使用會計選擇和職業判斷來影響賬面盈餘；有意編造、虛構交易來調整賬面盈餘的行為等。隨著盈餘管理在資本市場上的影響越來越大，研究人員開始集中討論資本市場上的盈餘管理動機，即上市公司迫於資本市場的IPO動機、配股動機、防虧、扭虧和保牌動機，利用會計准則進行盈餘管理的情況。

(一)IPO動機

根據我國《公司法》和有關證券法規的規定，發行和上市股票的公司必須具有3年經營業績。「公司必須在最近3年內連續盈利」，這樣企業為取得上市資格，而本身達不到要求時，往往就會通過盈餘管理對財務報表進行包裝。Aharony,Lee和Wong(2000)對我國1992-1995年間初次發行B股和H股的83家國有企業的上市財務包裝(Financial packaging)進行了研究。實證結果發現IPO企業平均的資產利潤率在發行新股的前2年開始上升，在發行新股所在年份達到頂峰，在隨後3年則呈現下降形態。上市後業績下降最為明顯的是發行B股的非保護性行業的公司，其次是發行B股的保護性行業和發行H股的非保護性行業的公司，發行H股的保護性行業的公司上市後業績下降則不明顯，因此得出結論，公司上市過程中盈餘管理的動機和機會的大小與其上市地點和所處行業有關。由於管理人員幾乎不持有上市公司的股票，因此，其盈餘管理的動機是間接的，如增加所在公司的知名度等。在盈餘手段的使用上，主要運用資產剝離(Carve-out)和應計項目特別是應收賬款的管理。林舒、魏明海(2000)年對我國A股上市公司IPO過程中的盈餘管理行為進行了研究，發現在整個考察期內，樣本公司的資產收益率在IPO前兩年或前一年處於最高水平，在IPO當年顯著下降。這種下降主要是公司在IPO前後運用盈餘管理手段大幅「美化」報告收益的結果。

(二)配股動機

我國「殼」資源非常稀缺，配股資格對上市公司來講有著重要意義，而且我國上市公司具有強烈的再融資需求。然而，證監會對上市公司再融資有最低條件的規定。如申請配股的上市公司最近3年每年的凈資產收益率不得低於10％；1996年改為凈資產收益率3年平均不低於10％，能源、原材料、基礎設施類公司不低於9％；1999年又改為凈資產收益率3年平均不低於10％，並且每年不低於6％；2001年又規定了新的配股條件，要求公司最近3個會計年度加權平均凈資產收益率平均不低於6％。大量的研究和實證表明，為達到再融資的標准，上市公司會實施盈餘管理。Haw,Daqing和Woody從證券監管的角度對1994～1997年間在滬深交易所上市的全部A股上市公司進行實證研究，分析了上市公司的盈餘管理行為與配股政策及摘牌制度中規定的ROE參數的一致性，發現我國上市公司的管理者已成功地運用包括線下項目在內的交易事項和管理應計利潤進行盈餘管理，以獲得配股資格或避免停牌或摘牌的風險。蔣義宏(1998)、梁娟(1999)、陳小悅、肖星、過小燕(2000)、肖虹(2001)、杜濱、李若山(2002)等從不同角度進行實證研究均發現上市公司存在明顯的為達到配股資格利用准備項目、應計項目、關聯方交易、債務重組等手段進行盈餘管理的行為。

(三)防虧、扭虧和保牌動機

根據《中華人民共和國公司法》和中國證監會發布的《虧損上市公司暫停上市和終止上市實施辦法》的規定，如果上市公司連續3年出現虧損，公司將被處以暫停股票上市並允許其申請一年的寬限期，若在寬限期內仍無法扭虧為盈，將被終止上市。在我國，由於「殼」資源的極度稀缺且上市相當不易，若上市公司因虧損而被特別處理、暫停上市乃至終止上市，對其而言則意味著一種稀缺資源的浪費，公司及其管理者、投資者、債權人和其它利害關系人的利益都將受到損失。因此，管理者就會通過盈餘管理以盡可能避免虧損或連續3年虧損，來避免被退市或停牌。陸建橋(1999)、於海燕、李增泉(2001)、蔣義宏(2002)等從不同的角度進行實證研究都證明了上述問題，上市公司慣用的手段包括應計利潤項目的調整、壞賬的計提、經常性應計項目和非經常性損益調節盈餘。

上市公司管理層出於自身經濟利益考慮，會出於以上動機採取各種手段影響報告盈餘。為保證資本市場的有序運行及會計信息的質量，財政部於2006年頒布了《企業會計准則》(以下簡稱新准則)，並要求上市公司從2007年1月起在上市公司范圍內實施。在新會計准則實施以後，上市公司很多慣用的盈餘管理手段會受到扼制，那麼新准則下上市公司又會有哪些可行的盈餘管理手段，我們又該如何識別，本文將對此作出探討。

二、新會計准則對上市公司盈餘管理的限制

(一)會計政策的可選擇性有所降低

隨著新准則的頒發，上市公司對會計政策的可選擇性有所降低。如應收賬款壞賬准備的計提方法原本可在備抵法中的應收賬款余額百分比法及賬齡分析法中自由選擇，新准則中只允許採用賬齡分析法；持有至到期投資及應付債券的溢折價攤銷原本可選擇使用直線法及實際利率法核算，目前僅允許採用實際利率法；新准則取消了存貨發出計價方法後進先出法，上市公司只能在先進先出、加權平均、個別計價法中選擇等。顯然，新准則通過降低會計政策的可選擇性，減少了上市公司利用其進行盈餘管理的手段，提高了會計信息的可比性。

(二)會計政策的強制性要求提高

新准則頒發之前，上市公司在發生虧損不可逆轉的情況下，往往會加大資產減值的計提力度，來年再通過巨額資產減值的轉回，扭虧為盈，這是以往實務界常用的盈餘管理手段。新准則規定，長期資產減值一旦計提，就不允許轉回，從而有效減少上市公司利用長期資產減值進行盈餘管理。合並報表的合並范圍由原來的子公司的資產總額、銷售收入及當期利潤小於母公司與其所有子公司相應指標合計數10％的企業可以不納入合並范圍；銀行和保險業等特殊行業的子公司可以不納入合並范圍；規定關停並轉和非持續經營的所有者權益為負數的子公司可以不納入合並范圍；新准則合並報表范圍的確定更關注實質性控制，母公司對所有能控制的子公司均需納入合並范圍，而不一定考慮股權比例。所有者權益為負數的子公司，只要是持續經營的也應納入合並范圍。這一變革，將對上市公司合並報表利潤產生較大影響。新准則使得母公司必須承擔所有者權益為負公司的債務，並會使一些隱藏的或有債務顯現，與此同時，新准則也可以防止一些通過關聯交易進行盈餘管理的手段。相對於國際會計准則而言，我國公允價值使用的前提、范圍及具體方法上更加謹慎，這既是對我國過去曾使用公允價值計量屬性出現問題的總結和改進，也是基於我國國情，確保公允價值不被濫用的現實選擇。如在基本准則第43條中就明確指出採用重置成本、可變現凈值、現值、公允價值計『量的，應當保證所確定的會計要素金額能夠取得並可靠計量。投資性房地產准則第10條明確規定只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產採用公允價值計量模式進行後續計量。在非貨幣性交換准則中規定了以公允價值作為計量基礎確定換人資產入賬價值和換出資產價值損益的首要條件是交換必須具有商業實質，同時還明確指出：「關聯方關系的存在可能導致發生的非貨幣性資產交換不具有商業實質」。此外，公允價值使用的限制性規定還在金融工具的確認與計量、股份支付、套期保值等會計准則中得到體現。新會計准則的這些規定向企業傳達的信息是嚴肅而鮮明的，只有在具有一定的可靠性基礎上才能使用公允價值計量模式，禁止含有較多假設的估值技術的應用。再如一年內的預付費用不允許待攤，固定資產修理費不允許預提的規定，也限制了企業慣用的利用預提待攤調節盈餘的方法。

(三)會計政策的可操作性進一步細化

原會計准則盡管要求各項資產在減值以後計提減值准備，可是很多資產特別是長期資產的減值究竟應如何計提，准則並未進行詳細說明，如原准則規定資產可收回按照資產的銷售凈價與資產未來現金流量現值的較高者確定，其中，銷售凈價為資產銷售價格減去處置費用後的余額，但原准則對於如何估計資產的可收回金額(包括銷售凈價和未來現金流量現值)沒有提供具體的指南和方法，其可操作性不高。新會計准則出台後特製定了資產減值准則，規定資產可收回金額應當按照資產的公允價值減去處置費用後的凈額與資產預計未來現金流量的現值兩者之間較高者確定，考慮到不少固定資產、無形資產等的銷售價格較難獲得，因此將銷售價格改為公允價值，從而更容易確定資產的可收回金額。新准則還就如何確定資產的公允價值及其預計處置費用，如何預計資產未來現金流量和折現率等提供了較為詳細的操作指南。其次，原准則要求企業以單項資產為基礎計提減值准備，確認相應的減值損失。但在實務中，有時單項資產的可收回金額難以確定，新准則引入了資產組的概念，對於以資產組為基礎如何確定資產減值損失作了較為具體的規定。如原准則對於企業總部資產和商譽的減值測試及其處理並不明確，新准則要求總部資產及商譽應結合相應的資產組或者資產組組合進行減值測試，確認相應的資產減值損失，並且這些相關的資產組或資產組組合應當是能夠從企業合並的協同效應中受益的資產組或者資產組組合。從而提高了會計准則的可操作性，對抑制上市公司盈餘管理有一定作用。如企業合並業務，過去各企業在如何確定合並成本及其分配、如何確定作為對價付出的相關資產的相關損益、發生或承擔的負債等方面一直很混亂，影響了盈餘的核算口徑。新會計准則第20號對此作了專門規范，要求企業將企業合並區分為同一控制和非同一控制下的合並兩大類，並分別採用不同的規則進行處理。又如，對傳統金融企業出現的創新金融業務和一般企業的套期保證、衍生金融工具、年金基金等新業務的確認、計量和列報進行了統一規范，減少了企業會計處理上的隨意性，從而提高了會計准則的可操作性，對抑制上市公司盈餘管理有一定的作用。

三、新會計准則下上市公司盈餘管理的新動向

(一)利用債務重組或非貨幣性資產交換調節盈餘

新准則中的債務重組交易以公允價值計量，並允許債務人將產生的債務重組收益計入當期損益，如債務重組中以現金或非現金資產或債轉股等方式償還債務，其原債務的賬面價值與實際支付公允價值之間的差額，確認為債務重組收益，計入當期損益，而不再是作為資本公積直接進入所有者權益。對於無力清償債務的公司，一旦獲得全部或部分豁免，其重組收益將會直接反映在利潤表中。上市公司的控股股東也很可能會在公司出現虧損的情況下，或者出於維持公司業績或者配股的需要，通過債務重組確認重組收益，來改變上市公司的當期損益。新准則規定，符合商業性質且公允價值能夠可靠計量的非貨幣性資產交易可以公允價值計價，將換出資產公允價值與其賬面價值之間的差額計入當期收益，進入利潤表。與原准則非貨幣交易收益只能計人資本公積相比，新會計准則下的非貨幣性資產交換將直接產生利潤，這對公司當期利潤產生重大影響。上市公司的控股股東可能會在公司出現虧損的情況下，或者出於維持公司業績，維護公司穩定發展形象需要，以優質資產換劣質資產的非貨幣性交易。

(二)利用無形資產調節盈餘

新會計准則對無形資產研究開發費用的費用化進行了修訂，將企業無形資產的研發劃分成兩個階段，並允許將開發支出予以資本化，這將增加企業資產價值，增加開發企業的收益。這一準則操作的關鍵是正確劃分兩個階段，研究是指為獲取並理解新的科學或技術知識而進行的獨創性的有計劃調查；開發是指在進行商業性生產或使用前，將研究成果或其他知識應用於某項計劃或設計，以生產出新的或具有實質性改進的材料、裝置、產品等。企業內部研究開發項目研究階段的支出，應當於發生時計人當期損益，開發階段的支出只有在滿足了一定的條件時，才能夠確認為無形資產。將開發支出計入無形資產，和以前全部計人管理費用的處理相比雖然新准則對公司的研究階段和開發階段的定義進行了明確區分，但在實際操作中，由於無形資產研發業務復雜，將很難明確劃分研究和開發兩個階段。因為業務復雜、風險大些，有的上市公司可能通過劃分研究階段和開發階段，決定研發支出費用化還是資本化，從而操縱企業業績。另外，新會計准則中，對無形資產的攤銷不再僅局限於直線法，提出了按照反映與該無形資產有關的經濟利益的方式攤銷其價值的方法，並且攤銷年限也不再固定。因此，企業可能會通過調節無形資產的攤銷年限或方法來進行盈餘管理。

(三)利用借款費用調節盈餘

新准則規定，借款費用資本化范圍由原來僅限於「為購建固定資產的專門借款所發生的借款費用」擴大到「為需要經過相當長的時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或可銷售狀態的固定資產、存貨、投資性房地產等的專門借款和一般借款的借款費用」。由於企業的借入資金借入後是混合使用的，企業上述符合資本化條件的資產到底佔用了多少一般借款，為符合資本化條件的資產而借人的專門借款到底有多少被用於短期投資性運作、產生了多少投資收益，企業外部人很難准確了解，因此借款費用是費用化還是資本化，數量上如何分配，企業管理層選擇的空間有所增大。

(四)利用固定資產折舊調節盈餘

新准則規定：企業至少應當於每年年度終了，對固定資產的使用壽命、預計凈殘值和折舊方法進行復核。使用壽命預計數與原先估計數有差異的，應當調整固定資產使用壽命；預計凈殘值預計數與原先估計數有差異的，應當調整預計凈殘值；與固定資產有關的經濟利益預期實現方式有重大改變的，應當改變固定資產折舊方法。即公司只要每年注冊會計師審計時找到證據證明其固定資產使用壽命等與原估計有差異，就可以通過會計估計變更，改變各期折舊費用，對利潤進行調整，從而達到盈餘管理的目的。

(五)利用企業合並調節盈餘

新准則將企業合並分為同一控制下的企業合並和非同一控制下的企業合並。同一控制下的企業合並是指參與合並的企業在合並前後均受同一方或相同的多方最終控制且該控制並非暫時性的。同一控制下的企業合並，會計准則採用的是權益結合法，合並方在企業合並中取得的資產和負債，按照合並日在被合並方的賬面價值入賬，沒有商譽形成。合並資產負債表中被合並方的各項資產、負債按其賬面價值計量。合並利潤表和合並現金流量表不僅要包括合並後的利潤和現金流量，而且要包括被合並企業合並前所實現的利潤和現金流量。這樣上市公司有可能在年底突擊合並當年經營業績較好的企業，通過將其利潤合並入公司財務報表，拉升公司業績。此外，在權益結合法下，由於不需要重估購入資產的價值，上市公司可以通過合並資產價值被低估的企業，在合並後處置價值被低估的資產，從而獲取收益。

當參與合並的各方在合並前後不受同一方或相同的多方最終控制時，為非同一控制下的企業合並。對於非同一控制下的企業合並，會計准則採用的是購買法，購買方對合並成本大於合並中取得的被購買方可辨認凈資產公允價值份額的差額，確認為商譽；經復核合並成本仍小於合並中取得的被購買方可辨認凈資產公允價值份額的，其差額計人當期損益。在合並報表編制上，因企業合並取得的被購買方各項可辨認資產負債以公允價值列示。由於購買方在購買日對作為企業合並對價付出的資產、發生或承擔的負債按照公允價值計量，公允價值與其賬面價值的差額，計入當期損益，購買企業可藉此增加利潤。利用合並利潤表不包含被購買企業前期損益的特點，購買方企業可以在合並前在被購買企業那裡儲備利潤，如被購買企業合並前通過計提巨額存貨跌價准備、壞賬准備等手段報出巨額虧損，合並後再予以轉回，從而達到盈餘管理的目的。

四、基於新會計准則的上市公司盈餘管理的識別

(一)關注公允價值計量模式

新准則中涉及公允價值的包括存貨、長期股權投資、投資性房地產、固定資產、生物資產、無形資產、非貨幣性資產交換、資產減值、股份支付、債務重組、收入、建造合同、政府補助、企業合並、金融工具確認和計量、金融資產轉移、套期保值等17個具體准則，其中應特別關注的有投資性房地產中的公允價值、非貨幣性資產交換中的公允價值、債務重組中的公允價值、非同一控制下的企業合並中的公允價值、金融工具中的公允價值等。運用公允價值的盈餘管理手段的識別就是盡可能地關注、找出與企業商品或資產的市場價格或同行業相類似商品的市場價格，要求市場信息通暢，企業披露的公允價值的信息完整、及時，資產評估機構的職業獨立客觀等。

(二)關注審計報告及注冊會計師的變更

注冊會計師作為獨立行使經濟鑒證功能的經濟警察，具有豐富的會計、審計及管理知識、經驗，能夠對公司的財務狀況及其變動和經營成果進行分析和考察，形成其專業判斷。注冊會計師的意見應是投資者進行判斷企業進行盈餘管理的主要線索。不能說其出具了無保留意見的審計報告，就可以斷定企業沒有進行盈餘管理。但注冊會計師出具了帶有解釋性的無保留意見、保留意見、拒絕表示意見和否定意見的審計報告，通常表示該公司的財務報告存在問題，就有理由懷疑公可可能進行了盈餘管理。如注冊會計師若強調「應收賬款金額巨大」時，就很可能意味著這些應收賬款很難收回或者指提取的壞賬准備金過低；此外，出具審計報告的注冊會計師的變動也應當引起人們的警覺，因為二者在審計意見上產生了分歧。如果更換前的會計師出具的不是標準的無保留審計意見報告，而後任會計師出具了標準的無保留審計意見報告，那麼很有可能是前任注冊會計師與公司沒有在審計意見上達成一致，而後任注冊會計師為了招攬業務與公司在審計意見上形成妥協。當然，若前後兩任注冊會計師出具的都不是標準的無保留審計意見報告，那麼該公司的財務報告就更值得懷疑了。

(三)關註上市公司會計政策和會計估計的變更

企業會計政策和會計估計的變更及其影響，按照《企業會計准則》的規定都要在財務報告中予以說明，那麼通過對這一部分的內容閱讀、分析可以判斷會計政策和估計的變更是否合理、是否虛增了企業的利潤，新准則出台後固定資產折舊、無形資產的確認與攤銷，借款費用的范圍、債務重組、非貨幣性資產交換損益都應是關注的重點。

(四)關注關聯交易

關聯交易也是上市公司進行盈餘管理的重要手段之一，因此應關注關聯交易的真實合法，並將來自關聯交易的營業收入與利潤額從該公司的營業收入總額與利潤總額中予以剔除，有利於分析公司的盈利能力在多大程度上依賴於關聯企業，以及判斷公司盈利基礎是否扎實，利潤來源是否穩定。因為該盈利並不是企業本身的能力，而是藉助於關聯方的支持。運用該法時可以從兩個方面進行：一是閱讀報表附註分析上市公司關聯交易的金額及其比例，未結算金額及其比例以及定價政策，特別是應關注公司是否以不等價交換的方式與關聯方發生交易進行盈餘管理，在關聯方交易准則出台後的今天，由於對關聯方交易產生的收益加強了限制，從而關注的重點應注意利用關聯方交易製造損失；二是將上市公司的會計報表與其母公司編制的合並會計報表進行對比分析，如果母公司合並會計報表的利潤總額(應剔除上市公司的利潤總額)大大低於該上市公司的利潤總額，就意味著母公司可能通過關聯交易將利潤包裝注入上市公司。

(五)關注非經常性損益

將投資收益、政策有效期短於3年的補貼收入、營業外收入等非經常性損益從企業利潤總額中剔除，以分析和評價企業利潤來源的穩定性，作為分析公司是否存在盈餘管理的一個線索。非經常性損益雖然是公司利潤總額的一部分，但由於不具備長期性和穩定性，因而對利潤的影響是暫時的。非經常性損益的特殊性質，為盈餘管理提供了機會。如果公司的主營業務利潤比例較小而非經常性損益比例過大，這就要考慮公司是否在利用資產重組、股權轉讓或政府補貼等方法進行盈餘管理。

(六)關注公司盈利與現金股利分配的對比

上市公司在實現利潤之後，為了回報股東往往要進行利潤分配。企業要進行利潤分配必須具備兩個前提條件：一是要有足夠的分配利潤；二是要有足夠的現金。通常企業的利潤可以通過調節虛構實現，但現金卻是實實在在的，無法通過調節產生，企業有足夠的利潤，但一直未進行利潤分配的一種解釋就是企業的利潤是管理出來的。當然，盈利企業可進行利潤分配還有其他的原因，如現金調轉、發展機會、股利政策等等，但管理出來的利潤無法進行利潤分配，豐厚的利潤與微薄的股利對比為尋找企業盈餘管理證據提供了線索。

五、結論

綜上所述，新准則對上市公司盈餘管理的影響是客觀存在的。新准則的出台，理論上確實緩解了我國資本市場監管的燃眉之急，兌現了加入WTO時的承諾，理論先進，體系完整，實現了與國際會計准則的趨同，會計信息披露質量有所提高。然而，隨著中國資本市場的不斷發展，上市公司盈餘管理同會計准則的相互博弈會愈演愈烈，盈餘的管理的手段也會越發詭異和難以識別，因此，客觀上也就要求我國會計准則的制定不僅要向國際准則靠攏，更要求緊密聯系國情，有一定的相對前瞻性和控制性，以達到資源合理化配置的最終目的。

『貳』 我國房地產周期的實證分析

世界各國的經濟發展進程表明，在經濟總量增長過程中，不同時段的增長速度或增長率總是不一樣的，有的快有的慢，有的高有的低，這樣經濟總量在時間序列上總會呈現波浪式上升或波浪式下降的波浪現象。這種具有不同表現特徵的經濟波動便會構成所謂的經濟周期。

與其他產業經濟一樣，房地產業在實際經濟運行中也存在著較為明顯的周期波動現象。雖然理論界對房地產經濟周期的定義有各種各樣不同表述，但對房地產經濟周期波動的表現形式還是相同的。認為：房地產經濟周期可以分為兩個過程，即擴張過程和收縮過程。在這兩個過程中又可分為四個階段：復甦與增長階段、繁榮階段、危機與衰退階段和蕭條階段。前兩個階段構成了房地產擴張過程，後兩個階段構成了房地產收縮過程。當擴張過程轉為收縮過程時，房地產經濟達到繁榮階段的最高點，即波峰；當收縮過程轉為擴張階段過程時，房地產經濟達到蕭條階段的最低點，即谷地。

對房地產經濟周期性波動規律的把握，使得人們可以預知房地產市場未來的發展變動趨勢，便於投資者掌握投資時機，並使得政府能夠相機採取適時且適當的反周期調控。下面我們對房地產經濟周期中四個階段的特點進行簡要分析：

1、復甦與增長階段

在房地產周期波動過程中，承繼蕭條(波谷)而出現的復甦與增長階段，一般會經歷較長的時間。這一階段的主要特徵為：

(1)復甦階段初期，房地產供給仍大於需求，購房者在滿足自用的前提下進入市場，總體上看交易量不大，價格與租金水平處於較低位置，房價已經明顯止跌企穩並開始緩慢上行。這一時期房地產投資量不大，房地產投機者也基本不存在。

(2)經過一段時間的恢復，特別是在宏觀經濟復甦的影響下，房地產的需求開始上升，房地產供求關系開始逐步改善，購房者逐漸增多，並帶動期房的銷售；房地產交易量有所增加，同時由於建築成本的增加，房價有所上升，房地產開發投資逐漸增多。隨後由於房地產需求趨旺，進一步刺激房價回升，交易量的增加也推動房地產開發的上升，市場加速復甦，少數房地產投機者開始入市尋找機會。

(3)在宏觀經濟加速復甦的刺激下，房地產市場進一步回升，人們對日益好轉的房地產市場形勢充滿樂觀情緒，金融機構和房地產投資機構加大對房地產的投資，並帶動其他行業投資機構進入房地產領域。隨著房地產投資者特別是炒家進一步湧入，各類房地產物業，尤其住宅價格上漲，租金飆升，同時房地產空置率大幅下降，房地產市場交易量快速上升，土地市場和三級市場開始活躍，物業開發與建設加速開展。伴隨著房地產快速增長，與房地產業具有密切相關的建築業、建材業等行業也快速發展，帶資開發房地產項目的建築企業數目明顯增加，由此推動了房地產業的進一步擴張。

2、繁榮階段

繼復甦與增長階段後，房地產周期波動便進入持續時間相對較短的繁榮階段，並達到周期循環的波峰。這一階段主要特徵是：

(1)房地產開發企業對土地及物業的開發項目與建設數量進一步增大，其他行業的企業也因市場極度樂觀和高額利潤而進入房地產市場，且投資計劃大多雄心勃勃。於是大量推出現房和期房，各級、各類市場交易數量激增。

(2)房地產價格越漲越高，舊房(三級)市場價格直逼新房(二級)市場價格，在房價上升過程中起帶頭拉動作用。

(3)房地產投機者與自用者均大量增加，人人歡欣鼓舞，市場一片樂觀情緒，迅速形成並不斷加大房地產泡沫。由於房地產投機者以更快速度增長，逐漸拉近與自用者人數的距離，並呈現出追趕後者的態勢，結果導致房地產市場炒風日熾，炒樓行為越來越為市場所注目。在此壓力下，社會關於限制炒樓行為的呼聲也逐漸提高，政府開始出台一系列限制炒樓的政策措施，如提高銀行利率、壓縮投資規模、實行保值儲蓄以及收緊銀根等政策手段。

(4)隨著房價高漲到市場無力負擔程度，真正自用購房者大多被迫退出市場，而留下炒家的投機資金支撐旺市，形成有價無市的局面，房地產空置率開始增加。在這一時期，股市上的房地產概念股達到頂峰，房地產市場進入繁榮階段的峰頂，房地產泡沫達到極限。

(5)隨著政府出台的收縮政策開始發生作用，房地產投資與交易過程中開始出現因利率提高、運營費用增加及財務壓力加大等原因導致的各種違約現象，新增房地產投資數量明顯下降，房地產投資總量也開始出現回落。同時，以住宅為代表的各類物業銷售市場達到飽和極限，銷售難度明顯加大，銷售價格開始回調，房地產租賃市場交易量與租金水平也有所下降，房地產空置率現象進一步增加。在這一時期，房地產市場的全面樂觀情緒逐漸被悲觀情緒取代，房地產泡沫面臨萎縮甚至破滅的危險。

3、危機與衰退階段

當房地產價格高漲到把真正的用家排斥在市場之外，而僅靠投機資金支撐時，房地產周期也由盛轉衰，預示著危機與衰退階段的到來。這一階段主要特徵為：

(1)隨著房地產緊縮政策效應的進一步顯現，房地產市場在交易價格和交易數量兩個方面都出現萎縮、衰退的趨勢，房地產泡沫破滅的可能性增大。在房地產價格方面，雖然不同樓盤的樓價有升有降，但市場上房地產價格總體水平已經出現下調趨勢，特別是現房價格基本停頓不前甚至有所回落，只有個別樓盤價格還在上漲，但上漲的速度明顯放慢，大多數只比前一階段微升。在交易數量方面，隨著房地產交易價格停滯不前甚至有所下降，房地產交易數量明顯減少，各類房地產物業的空置率進一步加劇，房地產市場日漸停滯萎縮，房地產市場的悲觀情緒進一步加強。在政策層面和投資回報率下降、投資風險加大的多種因素影響下，房地產投資額明顯下降，特別是新開工的房地產項目急劇減少，已投資建設的房地產項目風險加大。

(2)受一些突發性利空消息或事件影響，房地產價格開始急劇下挫，有價無市的現象被打破，房地產泡沫開始破滅。在購房自用者被高價排斥出市場、炒家因轉手困難，而紛紛恐慌拋售的雙重打擊下，房地產價格出現暴跌。但暴跌的價格又勢必阻止用家及炒家進入市場，從而又加劇了房地產價格的下跌速度和深度，房地產投資量大幅縮減。仍然處於開發建設的房地產項目轉手、停建等現象，房地產交易在大幅度回調的低價格水平和低交易數量的基礎上維持。

(3)由於房價大幅下降，交易數量銳減，房地產企業的利潤大幅下調，投資風險增加，為爭奪市場而追加的營運費用上漲，結果一些實力較差、抗風險能力較弱的開發商因資金債務等問題而宣告破產，房地產企業破產率也在逐漸增加。同時，由於房地產投資項目減少，使得房地產業就業水平下降，失業人數增加，並進而帶動相關行業特別是建築業失業人數增加。

4、蕭條階段

經過急速而痛苦的危機和衰退之後，房地產周期便進入了持續時間相對較長的蕭條階段。這一階段主要特徵是：

(1)房地產銷售價格和租金水平繼續維持沿著衰退期以來的跌勢下降，大多隻跌難升，個別樓盤價格甚至跌破物業原值或建造成本，其跌幅觸目驚心，房地產泡沫完全破滅。

(2)伴隨房價的大幅下跌，房地產交易量進一步減少，空置率居高不下成為市場的普遍現象。

(3)在價格暴跌和交易數量萎縮的雙重打擊下，房地產泡沫破滅，房地產糾紛大量出現，房地產商破產現象更為普遍，由此慢慢達到波谷位置。

(4)在房地產業總體水平加劇下滑之後，特別是房地產泡沫成分被擠出以後，由於受到房地產開發成本以及房地產正常需求水平的雙重支持，房地產市場從急劇下降轉變為波動相對平穩的階段。同時政府也逐漸減少對房地產的限制性政策干預，部分放寬對房地產投資、交易等方面的限制，以期待房地產市場有所穩定或回升。

『叄』 請教大家，關於上市公司實證研究的論文里，財務數據

1、如果要看一家上市公司的財報，我們先要了解一下上市公司財報的結構。

對看一家上市公司的財報來看，最重要的是第三部分會計數據和財務指標摘要；其次是董事會報告；大部分財報要陳述的內容，這兩個章節基本已經涵蓋了。如果對上面的數據還不能了解清楚，那麼，在重要事項和財務報告中，可以進一步詳查，不過，財務報告對大部分人來說相對就比較專業了。

2、從會計數據和財務指標摘要中看什麼？

以下這張表是會計數據和財務指標摘要中必備的表，但每家公司披露的這張表不完全相同，但大部分內容上市公司還是一致的。

表一：

表二：

上述這張是《主要會計數據和財務指標》表，我們對重要的項目來一一作個分解。

《主要會計數據和財務指標》，其實披露了三點重要的信息，

1、報告期內的經營狀況；

2、報告期內的經營現金流的狀況；

3、報告期內的財務狀況；

其中，這三點重要信息又以報告期內的經營狀況為主。

表中涉及到報告期內的經營狀況的數據有：

1、）報告期內的營業收入和上年同期的營業收入，以及本報告期比上年同期增減情況；

大凡分析，必然是由數據與數據之間的比較構成，這才是分析的基礎。所以，所有數據的列示都是以報告期與上年同期的比較為主。

這三個數據包含的信息量不多，最主要的信息是，本期營業收比上年同期增長或者下降了多少（%）。

2）歸屬於上市公司股東的凈利潤的本期數據、上年同期數據和本報告期比上年同期的增減情況

3）歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的本期數據、上年同期數據和本報告期比上年同期的增減變化情況

我為什麼要把這兩點內容列在一起呢？因為這里有三個概念要先作個解釋，是哪三個呢？

凈利潤、歸屬於上市公司股東的凈利潤以及歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤。

凈利潤，是指上市公司合並利潤表的凈利潤。

歸屬於上市公司股東的凈利潤，是指合並利潤表的凈利潤，扣除了少數股東損益後，真正歸屬於上市公司股東的那部分利潤。

歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤，顧名思義，是指歸屬於上市公司股東的凈利潤，再扣除非經常性損益後的那部分利潤。

站在分析的視角上，我們重點看第三個歸屬於上市公司股東扣除非經常性損益的凈利潤，因為，這塊利潤才是企業真正做生意賺來的。之所以考察這個指標，是因為企業在經營的過程中，通過經營獲得的收入和利潤才是可以持續的，而來源於非經常性損益的收益，如政府補貼、出售股權之類業務獲得的利潤是不可以持續的，今年有，明年就不一定再有，因此，分析時自然不考慮在內。

在分析這個指標的時候，我們還是主要看今年歸屬於上市公司股東扣除非經常性損益的凈利潤，比上年同期是增加了還是減少了，增加或減少的百分比（%）是多少，等等。

但是，這個數據就不要象看營業收入一樣簡單地看了。可以分為以下幾種情況：

a 去年盈利，本期虧損，那是轉盈為虧，大部分情況下，這樣的股票要迴避；

b 去年虧損，本期盈利，即扭虧為盈，這樣的股票要留意，或許存在咸魚翻身的機會；

c 本期凈利潤與去年比，沒有大的變化或變動在10%以內，且利潤額都在1000萬以內;

d 本期凈利潤與去年同比，沒有大的變化或變動在10%以內，但利潤額都在1000萬以上；

e 本期凈利潤比去年同期大幅上升超過10%以上；且凈利潤的增幅超過營業收入的增幅；

f 本期凈利潤比去年同期大幅上升超過10%以上，但凈利潤的增幅小於營業收入的增幅；

g 本期凈利潤比去年同期大幅下降超過10%以上，但營業收入同比卻呈現小幅上升；

h 本期凈利潤比去年同期大幅下降超過10%以上，但營業收入同比降幅更大；

以上各種情況，你基礎上可以得出如下的結論：

b,e 可能存在投資的機會；a、c、g 有相當大的風險，並有可能進一步下滑，並通常藏有***的可能；d 這種企業沒有什麼成長性，如果不是估值低或者高派現，一般不要觸碰；f,g,這種企業往往是遇到了較強的競爭對手，開打價格戰，並通過價格戰獲取了一定的營業收入的增長；

表中涉及到報告期內經營現金流情況的指標有

經營活動產生的現金流量凈額，這個指標是表明，這家上市公司在報告期內*，通過正常的經營活動，也就我們平時所說的做生意，現金收付後的差額。除此以外的收款與付款均不在這里，如買設備添置固定資產、投資、還銀行貸款，買賣土地廠房收付的錢，向銀行借款等均不在此，這里僅包括做業務的正常生意的現金收付後的差額。

這個數據我們怎麼看呢？ 1）看這個數據是正數還是負數，如果是正數，表明是現金凈流入，不錯；如果是負數，表明是現金凈流出，公司在失血的狀態，不好；2）那麼，如果是正數了，還要看這個正數跟歸屬於股東的凈利潤的比較了。如果經營現金流比歸屬上市公司股東的凈利潤還大，那也很好；如果是達不到凈利潤，但超過凈利潤的50%，也不錯，但要排除重資產型企業，如電廠、高速公路、機場、鐵路等等，投資這些企業必須經營現金流必須要超過凈利潤；如果低於凈利潤的一半，但大於零，要抱以警戒之心，這里，只有高速成長的企業，如營業收入與凈利潤同比增長超過50%以上的企業，才可以考慮，其他的上市公司，我就建議你可以不考慮了。

表中涉及到報告期內財務狀況的指標有：

總資產和歸屬於上市公司股東的凈資產；

我們可以用歸屬於股東的凈資產去除以總資產，在本報告期與上一個報告期作一個比較，掌握兩個尺度：1）如果兩個數據除出來，都大於50%的，那很OK，財務狀況很不錯，償債風險很小；2）看兩個數據哪個更大一些，如果本期的大一些，表明財務狀況有進一步的改善；如果上期的更大一些，表明本期的財務狀況稍差了一些，但無妨；因為歸屬股東的凈資產都超過了總資產的50%；

但是，如果如果達不到50%，你就要小心了，除了金融企業、房地產類企業及一些重資產型企業外，一些情況下，歸屬股東的凈資產占不到總資產的50%以上，表現這個企業的資產負債率過高，要進一步做公司的流動性考察，以免資金鏈斷裂帶來的投資損失，這個，我們以後再細說。

財務數據分析 轉自【愛股說】

『肆』 財務管理案例論文選題

財務管理案例論文選題

一篇論文的選題很重要，選題的好壞關繫到論文的價值，下面是我為大家收集整理的財務管理案例論文選題，歡迎閱讀。

1、基於中小企業如何完善薪酬分配製度提高職工忠誠度的研究以××地區為例

2、中小企業財務危機預警及對策研究-以××地區為例

3、大賣場存貨管理現狀及革新的研究-以××地區為例

4、實物期權在企業投資決策中的運用研究-以××地區為例

5、匯率套期保值在外貿企業中的應用研究-以××地區為例

6、某某公司某某項目投資決策的分析研究

7、股票期權市場化交易在我國實施的可行性研究-以××地區為例

8、某某行業最佳資本結構選擇研究-以××地區為例

9、我國房地產上市公司資本結構的影響因素分析-以××地區為例

10、論項目系統風險的衡量和處置研究-以××地區為例

11、基於房地產行業績效評價方法研究-以××地區為例

12、民營企業應收賬款的風險防範與管理---以某企業為例

13、包裝企業存貨管理現狀及對策---以某企業為例

14、中小企業資本結構決策研究-以寧波地區為例

15、實證分析股份分配政策對股票價格的影響-以上市公司為例

16、民營企業對外投資風險管理研究--以某企業為例

17、××某上市公司的股權激勵機制研究

18、外資企業不良資產的現狀及對策--以某地區為例

19、某企業財務風險與經營風險的協調分析

20、某公司財務預警系統構建的實證研究

21、現金流量分析在公司理財中的運用---以某公司為例

22、投資指標在項目投資中的運用---以某企業為例

23、上市公司信息披露的現狀與對策--以寧波為例

24、項目投資中評價指標的運用及分析--以某企業某項目為例

25、中小企業不良資產的現狀及對策--以某地區為例

26、設備更新決策中評價指標的應用研究——以×××企業為例

27、房地產上市公司盈利能力分析——以××地區為例

28、杜邦分析法在某企業中的應用研究

29、某行業上市公司貨幣資金管理存在的問題及對策研究

30、某公司資本結構優化研究

31、管理用財務報表在某公司的應用研究

32、財務分析指標的局限及改進對策研究--以某企業為例

33、因素分析法在某上市公司盈利能力分析中的應用研究

34、某某公司信用政策的管理研究

35、網路環境下中小企業融資新途徑——×××企業為例

36、中小企業資金管理存在的問題及對策研究——以×××企業為例

37、×××行業上市公司償債能力分析及對策研究——以某地區為例

38、×××行業上市公司營運能力分析及對策研究——以某地區為例

39、中小企業財務分析的創新研究——以某企業為例

40、現金流量分析在財務管理中的應用研究——以某公司為例

41、寧波上市公司財務信息披露的現狀及對策研究

42、服裝企業營運資金管理現狀與對策————以××地區為例

43、創業板上市公司資本結構分析——以某公司為例

44、家電上市公司股利分配政策的.比較研究——以某地區為例

45、寧波外貿企業風險防範與管理——以××為例

46、某公司價值估價方法的比較研究

47、現代企業財務管理目標的選擇研究——以某公司為例

48、項目投資決策中評價指標運用的比較研究——以××為例

49、對某企業進行投資可行性評價--以現金流為視角

50、企業債務資本成本及負債規模控制--以某企業為例

51、杜邦分析法作為某企業財務頂層設計管理的核心應用

52、某企業營運能力的改善與提高對企業未來發展的強化作用

53、財務分析方法在經濟責任審計中的運用分析--以某一類型企業為例

54、代理成本在多大程度上能夠消除以及現代企業管理優化的探討

55、對某單位盈利能力提高的分析及其對股票估值的積極影響

56、對企業進行發展能力分析的核心指標和其局限

57、淺議財務分析指標的局限及改進--以某企業為例

58、淺談軟飲料類企業財務報表分析策略與要點

59、談現金流量表在企業財務風險分析中的應用--以某企業為例

60、會計報表附註在財務分析中的影響作用探析--以某企業為例

61、中國國有大型企業籌資方式的比較與選擇--以石化類企業為例

62、跨國企業並購融資方式及其風險防範--以某企業為例

63、試析比率分析法的局限性及解決對策--以某企業為例

64、對財務報表分析質量影響因素的探討--以某企業為例

65、談表外信息對財務報表分析質量的影響--以某企業為例

66、償債能力的強弱對企業存續和發展的探討

67、國資委轄下大型央企在後金融危機時代的盈利能力展望--以某企業為例

68、權益融資與債務融資的比較及應用--以某一類型企業為例

69、某企業營運能力分析方法及最優化存貨管理

70、淺談企業的資金成本與負債規模的關系--以某企業為例

71、某公司的盈利能力的提高對企業發展能力提高的實質性影響

72、對某公司的自由現金流量分析與公司股票真實價值的評估

73、財務報表預測在企業預算與投資決策中的應用

74、上市公司並購財務問題研究---以某企業為例

75、上市公司財務信息質量基礎研究---以某企業為例

76、××省中小企業融資方式研究

77、XX市中小製造業企業融資渠道研究

78、現行上市公司財務報告的改進研究---以某企業為例

79、民營企業激勵機制研究---以某企業為例

80、中小企業信用擔保體系研究---以某企業為例

81、××省上市企業資本結構問題研究---以某企業為例

82、汽車企業並購的財務分析---以某企業為例

83、XX市中小高科技企業融資渠道研究

84、XX市民營企業融資途徑分析

85、中小企業產業升級過程中的財務控制研究---以某企業為例

86、企業內部會計控制對企業經營業績影響的實證研究---以××上市公司為例

87、上市公司高管薪酬與公司價值成長的實證研究-----以××省房地產上市公司為例

88、企業人力資源成本控制存在的問題及對策---以某企業為例

89、商業銀行的內部控制研究-以XX銀行為例

90、××省紡織業上市公司資本結構現狀及優化對策 ——---以某企業為例

91、××省汽車零部件上市公司獲利能力分析——---以某企業為例

92、財務指標與非財務指標在評估管理者業績中的應用擬合---以某企業為例

93、財務管理目標與企業財務核心能力問題研究---以某企業為例

94、XX地區中小企業財務戰略選擇問題研究

95、新會計准則對企業財務分析的影響研究---以某企業為例

96、MBO對財務的影響與信息披露---以某企業為例

97、基於盈餘目標的上市公司盈餘管理行為研究 ---以某企業為例

98、 通貨膨脹對企業財務管理的影響及對策分析---以某企業為例

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『伍』 求一篇關於房地產的畢業論文！15000字左右！有重謝！

房地產專升本畢業論文
1.房地產經濟走向：目前重慶，武漢，杭州等經濟受到國家政策的打壓房產的價格開始回落。
2.房地產上市公司業績的影響因素實證研究：房地產企業業績影響因素研究現狀

運用線性回歸的方法，選取流動負債率和長期負債率、有息融資率和無息融資率、長期借款率和短期借款率分別作為資本結構的衡量指標，而將總資產貢獻率和總資產利潤率分別作為公司業績的衡量指標。研究結果表明:總體來看，各項指標相關性不顯著，但是就所有指標而言，正負相關的傾向還是比較明顯的。就這一實證結果，本文結合我國房地產行業的實際情況，分別從房地產行業所處的階段特徵、政策面的影響以及公司治理結構方面進行了分析。運用數據包絡分析(DEA)模型評價房地產上市公司績效，關注房地產上市公司的經營效率、管理效率及資本配置總體效率的價值評判標准，以我國房地產業23傢具有代表性的房地產上市公司為研究對象，通過設立多輸入和多輸出的指標進行綜合評價，找出相對有效的行業標桿，同時分析行業整體和單個公司的資源配置效率，並提出了優化資源配置和提高房地產上市公司績效的途徑。從我國上市公司績效影響因素及貨幣政策、物價變動與績效相關性的一般理論思考出發，揭示出了我國上市公司績效受國家宏觀政策影響的理論依據。(嚴格意義上來說績效評價體系包括業績目標、業績輔導和業績評價。但是現在一般都模糊了這種概念，把兩者視為一樣)從MM理論出發，引進貨幣傳導機制理論和兩權分離的相關理論，得出房地產這個行業的所有績效指標都與貨幣政策、CP工存在一定相關性。得到物價上漲會對房地產這個行業的經濟績效產生一定的負面影響，國家的宏觀政策對地產行業影響甚微的結論。分析比較了目前上市公司經營業績評價的主要方法，並剖析其存在的不足之處，在此基礎上引入因子分析模型，並構建評價上市公司經營業績的指標體系，然後應用該模型對我國房地產上市公司經營業績做實證研究，最後得出研究結論，並指出了由於會計信息失真等因素的存在，使得該研究方法存在一些局限性，從而在一定程度上影響了研究結果的現實指導意義。《我國房地產上市公司經營業績實證研究》選取GDP作為衡量經濟發展的數據支持，以房地產開發投資完成額作為房地產行業發展的適合量度，運用協整分析方法對我國房地產行業與經濟增長之間的動態均衡關系作相關研究。結論是:房地產行業發展狀況對當前GDP變動的影響並不是很顯著，我國房地產行業的發展與經濟增長之間不存在明顯的因果關系。認為人民幣升值通過兩種途徑對不同行業產生影響。一是因人民幣升值所導致的資本成本和收入的提升，將在長時期內改變我國的經濟結構，重新賦予行業不同的成長速度，並使不同行業的企業業績出現分化。二是人民幣升值在短期內改變行業內企業的資產、負債、收入、成本等賬面價值，通過外匯折算差異影響其經營業績。最後認為人民幣升值將使房地產行業受益。而從理論分析的角度得出人民幣升值對房地產行業的影響有利好、利空兩方面。利空影響:貨幣持續過度升值會導致經濟減速(因為FDI下降、凈出口下降)，外資需要下降，從而使房地產需求下降並會導致通脹水平下降，從而使房地產價格漲速下降。利好影響:第一，升值預期導致外資對房地產的投資需求加大。貨幣升值預期會導致外資的湧入，並大量投資到房地產上。從而增加房地產投資需求，推高房價，這是貨幣升值過程中必然發生的;第二，收入效應及財富效應導致國內房地產需求增加。張敏利用理論結合模型回歸分析研究了股權結構的三個關鍵因素(股權集中度、股權屬性及股權流通性)與公司治理績效的關系。得到結論(1)房地產行業的股權集中度低於市場平均水平，而且股東之間的力量比較均衡，大多數公司的股權結構都呈現出多元共治的局面，並且第一大股東控股比例與公司績效沒有明顯關系。(2)分析股權控制類型時，發現國有控股企業與法人控股企業、流通股主導型企業的公司績效都沒有明顯的差別。(3)國有股比重、流通股比重與經營績效沒有顯著相關關系。而法人股比重與公司績效有著顯著負相關關系。(4)控股股東相對控制權越大，公司績效越差。採用單位根檢驗、協整分析、誤差修正模型以及Granger因果關系檢驗等現代經濟學計量方法，對湖北省房地產業的發展與經濟增長的關系進行實證研究。發現湖北省經濟增長是房地產業發展的Granger原因，經濟的快速增長帶動了房地產經濟的發展，反之房地產投資對經濟拉動作用卻不顯著。介紹房地產開發投資與GDP關系的研究方法，並通過近十年來浙江省房地產開發投資對GDP增長的貢獻和貢獻率進行分析，以反映房地產市場發育程度及經濟增長的穩定性和風險性。應用協整分析、誤差修正模型技術以及Granger因果分析對我國房地產價格與GDP之間的關系進行了實證分析。實證結果表明:我國的房地產價格與GDP之間存在長期穩定的動態均衡關系;無論長期還是短期，我國的GDP波動都是房地產價格波動的Granger原因，GDP的走勢對於房地產價格的漲跌起著決定性的影響，GDP的波動有助於預測房地產價格的走勢;短期內經濟的過熱容易引起房地產價格的過快增長。利用誤差修正模型對三者關系進行計量分析，得出協整關系的結論。定量結果表明，GDP、FDI對房地產價格有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素。這個結果基本排除了境外「熱錢」對房地產市場的沖擊威脅假說。

選取一系列房地產價格指標與宏觀經濟指標進行研究分析，總體看，我國房地產價格趨於合理，居民的住房購買能力逐漸加強。房地產價格的增長速度已經受到來自其他價格指數增長緩慢的壓力，開始進入調整階段;隨著城鎮居民可支配收入的逐漸提高，房價收入比不斷降低，居民的購房能力逐步提高。在相當長的一段時間內，對房地產的需求仍將維持在一個較高的水平。房地產價格是基於宏觀經濟發展水平的平台上的，一旦價格增長過快，超過國民經濟和社會發展的承受能力和消化能力，將帶來非常嚴重的後果;但價格下降，也會對國民經濟的發展帶來一定的負面影響，並不是越低越好。從資本結構、股權結構、公司規模和公司風險等四個方面選取了可能影響企業盈利能力的多個指標變數運用因子模型進行了實證分析，但在財務指標的選取上，只是建立在規范研究的基礎上，對影響經營業績的變數只局限於財務指標本身，一些與經營業績有重大因果關系的變數未選人，比如說國家的產業政策、宏觀經濟條件、公司管理者的能力、職工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法對我國房地產上市公司經營業績的分析在實際指導方面的作用有所下降。從房地產市場的過度需求、產業結構不合理、法律法規不完善、政府的執行效率有待完善、地產信息不對稱、人民幣升值等方面進行了理論分析，並提出一些建議。建立我國近年來房地產價格宏觀經濟影響因素的線性模型，選取6個宏觀經濟指標作為方程初始導入自變數，與房地產價格進行初步多元線性回歸分析，以解決自變數之間多重共線性問題;進而選取出兩個自變數與房地產價格建立多元線性回歸方程，並對回歸結果進行分析在一個簡單的局部均衡模型基礎上，利用1999一2003年全國31個省市的房地產市場的面板數據分析了中國房地產市場結構和價格問題。從房地產價值的自然增長、市場供求關系和心理預期三個方面探討了房價波動的構成、機制和影響因素，並提出了相應的房價調控對策。運用2001一2003年中國上市公司年報中披露的分行業信息，研究了房地產類上市公司多元化水平與財務績效和企業價值之間的關系。實證結果表明，多元化水平與財務績效之間存在顯著的負相關，但是與用托賓Q衡量的公司價值之間不存在顯著的相關性。針對我國目前房地產泡沫膨脹可能波及金融安全的現狀，提出了如何優化房地產業資本結構的問題，並根據2000一2002年深滬兩地A股房地產上市公司資料，對我國房地產企業上市公司的資產負債率與公司規模、經營業績之間的相關關系以及資本結構效應進行了實證分析，並提出相關的建議。論文從影響企業的緒論碩一七論文外部因素入手，分析外部因素對公司績效的影響程度。結合我國的物價變動、貨幣政策與對上市公司的績效的相關性進行實證性分析。並運用了實證分析法中的OSL分析法，得到上面的結論。這些結論可以幫助企業在我國當前的形勢下如何提高自身的績效與價值。可以為上市公司在物價變動時和當前貨幣政策條件如何利用財務杠桿來提高企業的績效的目的提供幫助。通過聚類分析找出我國房地產上市公司的差距大小，並將其歸為幾類，以此總結出影響房地產上市公司盈利能力的因素所在，並提出企業發展對策和政策建議。論文由六章組成，本研究所採用聚類分析方法，具體分為兩個步驟，首先，在不明確房地產上市公司能夠分為幾類的情況下，為避免主觀誤差，採用系統聚類的方式，從SPSS輸出的樹狀圖直觀的看出不同公司之間的距離;在此基礎上，確定分為幾類，然後採用快速聚類的方式，將房地產上市公司分類，找出房地產上市公司的特點和共性。從房地產價格的相關理論出發，主要從房地產需求、房地產供給、房地產金融和房地產宏觀調控等角度對影響房價的因素展開分析。以房地產統計數據為基礎，採用計量經濟學方法和統計分析方法，主要從實證角度分析各因素對房價的影響。首先，分析房地產需求各因素對房價的影響，明確了城鎮住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產投機和人民幣升值預期等因素導致的房地產需求擴張是房價上漲的首要因素。隨後，從房屋建造成本、土地價格等角度分析供給因素對房價的影響，並以北京、上海和武漢三城市為例分析了房價和地價的關系。接下來，以房地產開發投資來源及構成為基礎，分析了房地產金融對房價的影響，指出個人住房貸款推動了房價的上漲。未完……