泰禾集團股票真垃圾
⑴ #泰禾#你挖了太多的坑
泰禾等不來同行的戰投
地產大夏
07-15 22:07
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最近雪球上關於泰禾爭論很激烈，焦點在於泰禾是否能夠引進萬科戰投。之前我也闡述過萬科不會接盤泰禾，這次我想具體分析下這背後的原因。
萬科若要接盤泰禾，當然是希望在泰禾這以低價獲得超額收益。對於房企來說，收益的核心體現則是土儲的質量。如果土地儲備質量不高，萬科花錢買一堆綉花枕頭甚至還要幫著擦屁股還債，在這地慘的年頭，以善於經營聞名的萬科定不會爭先去當這個冤大頭。之前得以賣身成功的綠城、華夏以及今年的福晟，無不依靠其有優質的土地儲備資源獲得生計。那泰禾號稱貨值4000億的優質土地儲備，是不是真實存在且優質？
我查閱了泰禾2019年年報和2017年年報，查2017年年報原因在於這是泰禾最後一個拿地的年份。發現今年年報用了一個新的名詞——累計土地儲備，在這個表格中，列明了泰禾統計口徑的剩餘可開發建築面積為1011.50萬方，按照4000億的貨值推算，這單位售價將近4萬。而已知泰禾現存待開發項目中，能賣出超高價格的只剩下深圳寶安項目（深圳院子）未開發土地，地價8萬。那麼其餘剩下的全國土儲，單位售價也至少得奔著4萬賣。
剩餘土儲，是否還能繼續開發，並且賣到4萬均價？
2017年是泰禾拿地最多的一年，也是拿地的最後一年，因此當年公布的土儲有一定參考意義，該清單基本涵蓋了泰禾大部分土儲情況，當然仍有部分土儲沒有涵蓋，請各位諒解。我以2017年年報標注的新增土儲為例，結合泰禾的公告數據對2017年新增土儲進行分析，希望可以透過這一年項目，讓大家大致了解泰禾的土儲情況。
鼓山院子：
仍為泰禾控股，計容4.71萬方，從投資進展判斷仍處於項目很前期的狀態，目前仍可做土儲看待。
青雲小鎮：
持股2.5%，已出售，不操盤，不計為泰禾土儲。
金水湖項目：
持股40%，已出售，不操盤，不計為泰禾土儲，推測後期股權會出售。
溪山院子：
持股50%，操盤，目前處於在建狀態，投資額已完成85%，視為在建工程。
漳州香山灣項目：
持股70%，操盤，計容90.7萬方，從投資進展判斷仍處於前期狀態，可視作土儲。
漳州角美龍池項目：
持股60%，操盤，計容36.2萬方，投資已基本完成，處於基本完工狀態，不計為泰禾土儲。
北京孫河項目：
該項目即為北京院子二期，持股100%，操盤，目前處於停工爛尾狀態。
天津朗詩項目：
本項目即為津海院子，目前已基本確定朗詩收購該項目股權，泰禾不再操盤，不計為泰禾土儲。
崇禮項目：
目前已不在報表中體現。
石門院子：
持股100%，操盤，計容13.7萬方，根基投資進展判斷該項目處於中前期階段，可視作土儲。
奉賢海灣項目：
持股100%，操盤，計容9.3萬方，已正式銷售，不計為泰禾土儲。
南京江寧院子：
持股100%，操盤，計容59.15萬方，2019年報表不體現，該項目因區域規劃問題無法開工，視作泰禾土儲。
鹿山院子：
持股100%，操盤，計容103.71萬方，目前正與原業主產生官司，就退地問題進行上訴，未退地前暫認定為泰禾土儲。
句容金尊府：
持股100%，操盤，計容29.2萬方，已完成投資進度87%，已銷售，不視作泰禾土儲。
太倉院子：
持股51%，計容15.8萬方，實際該項目已出售給華發，並目前由華發操盤，且已預售，不視作泰禾土儲。
崑山項目：
持股80%，計容約50萬方（該項目需補地價完成增容）目前該項目處於前期階段，可視作泰禾土儲，世茂擁有優先購買權。
句容同康醫院：已出售。
青山院子：
已與蔣村項目搭配出售。
大城小院：
持股70%，計容25.3萬方，在售中，部分開發，可部分記為泰禾土儲。
武漢金沙半島項目：
已不出現在報表中。
廣州增城項目：
持股20%，不操盤，預計後期會出售股權，不計為土儲。
惠陽金尊府：
持股100%，操盤，計容12.5萬方，從投資進展看該項目處於前期階段，可記為泰禾土儲。
泰禾崇文府：
持股100%，操盤，計容4.9萬方，投資進展77%，處於建設後期，在售，不計為土儲。
深圳院子：
持股100%，操盤，計容9.2萬方，5.8萬方即將開盤，3.4萬方地塊地價8萬仍然被套未動工，可視作土儲。
任庄項目：
已不出現在報表中。
上街項目：
持股80%，操盤，計容面積57.5萬方，從投資進展上看仍處於中前期階段，可視作土儲。
漢峪項目：
持股51%，操盤，計容面積22.7萬方，目前已處於後期階段，投資進展為69%，在售，不視作土儲。
綜上，按照「泰禾能夠自由支配的土地」來判斷泰禾土儲，樂觀估計規模在420萬方左右。但這420萬方中，既有像鹿山項目因為規劃問題要與原業主打官司退地的103萬方，也有青龍湖這種59萬方因規劃無法開工的項目，市場明顯供大於求的漳州90.7萬方，也有深圳院子3.4萬方地塊8萬地價無法開盤的窘境……所謂的優質土儲，指的是在規劃、市場及價格等多方面評估優質的土儲項目，泰禾目前持有的屈指可數。其中崑山項目較為優質，但是世茂參股，後期預計會股權收購泰禾的股份；鄭州項目，鄭州近年市場不錯，保存的大體量的土儲還是誘人的；杭州項目，杭州市場同鄭州，杭州項目也算優質。除此之外，泰禾持有的其他土儲從項目層面進行收購意義不大。如果項目層面不值得收購的項目占絕大部分，那為什麼要整體收購集團層面股權呢？
還在泰禾的朋友，在殷切期待戰投的同時希望能理性思考，給自己留條後路。
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精彩評論
牛氣沖天oss
在建的1600萬，未建1100萬，存量資產物業，酒店等接近300億。隱形負債只能等戰投解開謎底。
地產大夏：好的，請補充稍微具體一點的信息，大概具體到項目，可供大家一起盤點，因為說實話我現在基於各種泰禾公告盤點下來的土儲數據跟您說的有不小差距，還請您補充，爭取還原最真實的提出而不是宣稱的土儲。
07-17 07:38
1
地產大夏
$泰禾集團(SZ000732)$ $萬科A(SZ000002)$ $中國恆大(03333)$ 泰禾沒有恆大許老闆那樣的朋友圈，在這個節骨眼上真的會很難過。假如萬科真的有心幫泰禾，難道在不承擔負債，不為泰禾增信的情況下，連二十幾個億都不願意掏去鎖定所謂的「優質」土儲嗎？假如萬科真的在政府壓力下進入泰禾，一個不給泰...展開
行者鑒真 回復 @地產大夏：你的意思，是讓泰禾賣地給萬科？這才是鎖定優質土地。股權投資，和資產投資，不是一個概念。投資前，或者重組的戰略投資者入股前，都要打掃干凈，人家才進來的。再啰嗦一句，如果對重組進程有概念的話，當下已經接近尾聲。一堆文字，輔之以情緒，誰，都可以說誰，yy。都是水，擰幹了，啥也沒了。
地產大夏 回復 @PONYkxr：嗯嗯，soho資產全部在一線核心地段，資產沒的說，潘為人咋樣不做評論，但地產投資邏輯很像李嘉誠。soho財務造假可能性低，這方面基本不用擔心，擔心的點在於大陸的大宗資產市場行情，可以關注下國家對於持有型行業的支持力度，以及資產證券化市場的建設等宏觀角度。我想黑石也是在等待最合適的時機
地產大夏 回復 @PONYkxr：我只分析基本面，不偏好推薦股票。首先黑石可以說是地產基金中最了解中國市場，到目前為止做的都很成功。黑石看上了soho的股票本質是認為soho股價低谷，資產低估。但今年初黑石暫停了和soho的談判，背後原因無非可能在以下幾點中尋找：soho要價太高、疫情期間市場不確定性大、soho的經營（租賃業務...
錢有股人 回復 @地產大夏：個個以為自己是股神
阿當哥 回復 @新賽道-地產轉型：恆大先把自己救活吧
09-30 00:08