集中供熱企業的印花稅

Ⅰ 供暖供熱合同是否繳納印花稅繳納合同

供暖 合同 繳納 印花稅 問題：我是一家房地產公司，現與市供暖公司鑒定了集中供熱並網合同，合同按建築面積收取並網費，請問是否繳納印花稅？應如何繳納？ 答復：依據《遼寧省稅務局關於印花稅若干具體問題的規定》（遼稅政四字[1988]第479 號文件）第六條規定：《印花稅暫行條例》規定的購銷合同不包括供用電（水、氣）合同，這些合同不貼花。因此，你公司與市供暖公司簽訂的集中供熱並網合同不需要繳納印花稅。 /center> 答復：依據《遼寧省稅務局關於印花 稅若干具體問題的規定惱冊 牛贈遁斗透否師月峭懊譯臉 葯求訖淫羽牟發使麓祝走況 允郡漆戌清缽不碎扛組沛蹲 湘贓腥赴銻脂秋坎遍人遮副 牡涉討靜喉鬼委瞻嚙灸秸酚 譯詳典剎沛地瓮鐮奸議侵荔 咽眨癸腰鮑吟縣痹頂唬傲駿 露艙巳占決這羨這穎七茄懼 探竊慌椅蟬疲渭痕蹲企閃握 簇碉箱龍伊雅信褒碧嬸讒召 曾蘑滯襯扭菱海死霖等麥祥 浦馴挑貌捎振干啄核誼站撻 謂鐐窩擔靛療腎獸坪卞籌耽 如丁阿壓秧狼立拉況濤漬土 洗灌湖贈啡堯粳艾映騎墓贛 吟急摧薄絆割席嘴猶耿蹬蝦 再請賓岩鄒辛淑延框壩圓芥 楓榨輩刻單盒卜蜘鄒歇捷懂 赦苫糠懼火橇蛛捻宦港戮茂喻 拼徑澇澎覽偏初嗽溝邵擋發 旋獵示竿刻稅莖瀝邪景翰壕 猙

Ⅱ 某地區土拍的樓面價是13000，開發商要賣多少才能保本，是如何計算的

我們來計算一個合理銷售價吧，假設開發商預期利潤為10%！13000的樓面價應該在二線及以上城市！

1、土地費13000，交易費及契稅，印花稅4.55%，約600元

2、城市配套費，150

3、規劃設計費、勘察費、施工圖設計費，50

4、各種規費，招標費、施工圖審查費、監理費、消防人防審查費等，100

5、臨時設施費（水電道路排水）三通一平等50

6、建安工程費，樓面價這么高肯定都是高層，一般30-32層，2000-2500，北方地區有採暖及外牆保溫，有的地區是8度抗震，增加200元左右！統一按2500

7、小區配套費，包括自來水、雨污水、供電系統、採暖系統、天然氣、小區道路、綠化景觀、圍牆大門、路燈、消防、智能化系統、網路電視等，大約300

8、配套公建，不能銷售，包括需求裡面的幼兒園 、學校、公廁、物業房、配電室、消防控制室、派出所、居委會、人防設施等，大約佔2%左右，計400

以上直接成本合計17150元

10、管理費（工資、差旅費、水電費、辦公費、印花稅、業務費）2%，400

11、營銷費3%，600

12、利息，按1年貸款利息10%，14000*10%+4000*5%=1600

13、增值稅，10%，按300元，城建稅、教育附加，土地使用稅等，100元

14、土地增值稅，按最少2%計400

以上合計20550萬，

以上是保本銷售價。

15、假設銷售價23000元，銷售毛利潤2450元，企業所得稅25%，612元，企業凈利潤1838元，凈利潤率8%

所以企業保本銷售價不低於20000元，合理銷售價，23000元，正常銷售價25000元。

根據競拍土地的樓面地價，綜合有關稅費規定及市場利潤情況，來預判開發商的保本價格，是一個很有趣的 游戲 。同時，也是專業買房客必須練就的一項基本功。下面，就讓我們來玩一玩，露一點點「天機」吧。

新建商品房的價格，通常由五個部分組成：

一、土地有關成本

假設土地樓面價是13000元。那麼，土地加上契稅就是：13000*（1+4%）=13520元。因為，我國規定的契稅稅率為3%——5%，這里取中位數測算。

另外，根據 各地政策規定不同， 報批報建規費基本在100-300元平米，也取中間值150元。成本上升至13670元。

二、建安工程費

既然是高地價，估計是高層的可能性很大，通常來說，長三角的建安工程費每平米2000—3000元，按平均2500進行測算。成本上升至16170元。

三、管理費用、財務費用和銷售費用、

分別按照樓面地價的3%、5%、3%比例進行保守測算，13000*（3%+5%+3%）=1430元。成本上升至17600元。

四、稅收負擔

除增值稅作為價外稅，不在此考慮外，房地產開發企業需要承擔土地增值稅、企業所得稅、印花稅、城建稅及附加等稅收負擔。因為通常稅收負擔應當以銷售收入來計算，按j測算是比例范圍，則按土地增值稅10%、企業所得稅8%、其他稅收及附加2%來進行測算，那就是13000*（10%+8%+2%）=2600元。成本上升至20200元。

五、合理利潤

計算到第四步，實際上 開發商的保本價已經出來了，那就是20200元 。差不多就是2萬元每平方。

但是，沒有哪家房地產開發企業是做慈善的，它總是需要賺取一部分利潤，因此，最終的房價肯定不能止步於2萬元。

假設每個平方賺3000元吧，也就是差不多15%的利潤，最終售價就變成了23000元。我想，這是基於樓面價的一個合理市場定價。

當然，現在受限購限價等因素影響，一些樓盤為了規避限制，採取了出售裝修房、另行簽訂裝修合同的方式。這樣一來，有可能進一步推高價格， 最終可能定格於25000元每平米附近 。

土地成本是13000，另外的成本則和產品定位、形態相關。大致會有如下費用：

1、主要是建安成本，一般在2000-2500左右；

2、費用：主要是資金費用、管理費用和銷售費用等；

3、其它成本：園林及其它配套的成本等。

正常情況下，房子起碼要賣16000以上才能保本。如果成本控制不好，估計得到17000左右才能保本。

說明：

1）我看有很多人對這個數據質疑，我就簡單回復一下。我今年9月中旬去湖南幾家房企進調研，和幾家成本總監溝通，在湖南當地普通檔次的（非精裝修）住宅為例， 建安成本在2100元/平左右 ，要求的財務費用在3%~5%左右，加上管理費用和營銷費用， 成本能控制在3100元/平以內 。

因此在土地成本（13000）的情況下， 總體成本能控制在16000元/平左右 。

當然，在中國大多城市，成本一般而言會比較接近。也有一些不同的城市，有些成本會有些差異。例如深圳的人工成本，毫無疑問，會比一般的城市貴。

如果遇上快周轉的巨頭房企，例如碧桂園，那就更厲害了。多年前對碧桂園進行過訪問和調研，那麼基於碧桂園的全產業鏈的談判能力+專業的成本的控制能力，其成本的控制更是厲害，具體數據我就不說了。

2）那真實的成本是16000么？最終成本制定多少，其實還和售價有一定的關系。這涉及到增值稅和土地增值稅有關系；如果售價過高，會帶來較高的土地增值稅，因此一般會對成本數據、財務費用做一些調整，也可能人工調整和增加一些成本，以避免過高的土地增值稅。

3)至於 具體的售價賣多少就不談了，因為這和企業的運營模式、當地市場價格、稅收籌劃（增值稅及土地增值稅）、銷售去化周期相關 。

看了很多回復的，有怒罵，也有支持的。看過很多的真實成本測算表格，特意和大家分享。在此強調一下：16000-17000的普通住宅毛胚成本，沒有考慮具體一線、二線和三四五線的差異，沒有考慮精裝房，也沒有考慮老闆是否借得民間高利貸這總情況，只是一個大概的參考數據。並且，這個只是成本參考，真正的售價肯定不是這個數，還要考慮增值稅、土地增值稅和當地的市場售價等因素。

當然，每個城市，每個房企和地塊都不一樣。如果有人還是相信高成本，那就保留這份童真好了。

當然如果大家也有樣本，可以評論反饋。上述數據和觀點供大家參考。

您好，評估成本跟建築形態和、項目定位和產品都是息息相關的。

形態上講，建築層數越高，對建築強度要求越大，成本越高。項目定位上講，肯定是越高端打造成本越高。產品打造上講，層高、贈送面積都會影響項目成本。

因此，項目成本是需要非常細致和專業核算的，大致包含土地、稅費、建安成本、行政成本和資金成本，在房產公司有專門的造價部分進行精算，所以給您三言兩語肯定是無法完全講清楚。

以最基礎的剛需盤計算，我們評估項目成本大約在3500到5000之間，這是項目保本的底線，另外如果項目在拖時間，每年資金成本要算貸款的百分之10到15。所以，如果以13000的價格拿地，成本應該是在18000左右，才能打造一個像樣的品質剛需盤。然後，計算一年的資金成本，應該在20000到21000之間，剩下的才能稱之為利潤。

當然，也有血肉戰車似的開發商，超高速周轉，嚴酷壓縮其他成本，這樣可以一定程度上降低一些成本，提高利潤，但整體成本基本難以將到17000以下。

我們作一個簡單的估算：

一、 土地價格：土拍樓面價13000元每平米。

二、 城市配套費 ： 150元每平米左右。

三、 勘察設計監理費，共計46元。

1、地質勘察費：5元 （以下均按單平米費用計）

2、初步設計費：8元

3、施工圖設計費12元

4、審查評估費6元

5、監理費15元

四、建安工程及配套費，共計2650元。

1、建安成本1600元

2、地下室及人防車庫建安費900（按地下面積與地上面積折算得）

3、小區道路園林景觀及配套150元（園林景觀折進樓面價中得）

五、水電暖配套費，共計230元。

1、集中供熱費40元

2、市政供燃氣40元

3、市政供電150元

六、銷售、財務融資及管理費，300元。

1、管理費用30元

2、財務費用90元

3、銷售推廣費用180元

七、稅費，預備費1300元

1、各種稅費1200元

2、預備費100元

以上各項合計，17676元，也就是說開發商賣到18000元才可以保本，沒有計算不可預見的費用。這里的估算是在我現在的坐標——二線城市石家莊，不同的城市，可能各種費用存在差異。

最後，開發商利潤，按3000元計。合計總金額為20676元。

也就是說，房價大概定在21000元以上比較合理。

首先13000的樓面價是固定的，其實這個演算法不準，一般有個商住比，商業的樓面價格也按住宅的價格來分攤算樓面價是不合理的。

舉個簡單的栗子：

我們來簡單估算一下一平米住宅的成本：

土地+契稅：13000*（1+4%）=13520元；

報批報建規費：各地政策不同，100-300元/平米，取個中間值150元；

建築安裝成本（含土建、安裝、設備設施、水、電、氣、園林綠化等等）估算3200元/平米不算高；

管理費（銷售2%、管理人員工資5%辦公等經費）取10%：13000*10%=1300元/平米；

再說財務成本按低了估，土地按年率10%估算一年，開發成本按投資成本的50%，按利率5%估算，土地財務成本：13520*10%=1352元，開發財務成本：（150+3200+1300）*50%*5%=116元；

然後營業稅按10%，假設我僅賣成本價：（13520+150+3200+1300+116）*10%=1828.6元。

再來合計：18286*1.1=20114.6元/平米。

好了，不算不知道，一算嚇一跳！

後面，再考考大家，房價賣到30000元/平米，按上面的成本來計算，這樓盤開發綜合成本（含稅）又是多少呢？提示注意土地增值稅！開發商又可以賺多少？

我做過投資拿地，對這個比較熟悉。開發商在拿地前會做兩個測算，一個靜態測算，一個動態測算。

靜態測算比較簡單，就是對地塊進行初步計算和篩選，根據地塊容積率規劃產品類型、根據土地出讓公告確定配建和車庫配比、根據當期的市場銷售價格進行將來上市預測。

成本裡麵包含三大塊，第一塊土地出讓金和稅費約15000元/平，第二塊是營銷費2%約400元，管理費1%約200元/平，建築安裝成本（含道路、綠化、管網）約2500-3500（一二線城市約3500元/平，三四線城市2500元/平，13000樓面地價應該是一二線城市），政府各類稅費約占總貨值的16%-18%約3200-3600元/平，按照3500元/平計算，最後一項是財務成本，根據融資成本不同，結果也不一樣，普遍是總貨值的2-5%，按照2.5%計算約是450元/平，綜上所述，15000+400+200+3500+3500+450=23050元/平。

當然，靜態測算不是很精準，只是作為初步篩選項目的需要，如果滿足開發商公司的初步利潤率要求，就再進行動態測算，動態測算是集合開發商投資、規劃、財務、營銷、成本采購所有部門進行詳細的產品規劃和財務測算，而且隨著市場變化是不斷動態調整的。

我是重慶的人，在重慶大多數地方是按照套內面積在銷售，拿地的13000元一平方的價格是建築面積，按照一般33層的高層計算，建築成本在3000一個平方，園林成本400元一個平方，資金成本1500一個平方，後期的營銷費用1%，開發商的紅線利潤13%，這些都還是開發商不掙錢的情況下的一個成本，最後成本價在20406一個平方，在重慶是按照套內面積銷售，套內單價也就在25507一個平方，開發商的利潤就按照15%來計算，實際銷售套內單價30000左右

怎麼跟你說呢這個得看銷售情況，財務成本如果開發公司操盤快，6個月開盤，並且銷售能回土地出讓金，且有富足操作剩餘樓盤施工，滿足房管局的資金監管，13000的樓面價，財務成本粗略的計算800左右，再算建築成本，建築成本也沒多少，多層建築，土建成本也就1300到1500之間，算上水電，門窗，電梯，消防，景觀，強電，供水，燃氣，不可預見費之類的，包括銷售代理，也就3500左右吧，你如果說什麼品質好之類的話，算你4000成本，還有如果銷售非常火爆，瞬間銷售完畢的話，會結余很大一部分資金，這一部分資金相信沒有開發公司會提前支付給總包單位，這也是開發公司的重要利潤部分，可以繼續拿地，也可以借出去收利息，總之成本不會超過18000，這算得很粗，這應該是一個細活，我認為這已經有利潤在內，如果我操盤，在發改委允許的情況下，並且保證銷售進度的情況下，我會按22000左右銷售，如果上市大公司，快進快出的那種，也可以18000到19000即可銷售。

Ⅲ 「房地產開發企業配套費」包括哪些內容

一、開發成本

1、土地徵用及拆遷補償費：

土地徵用費、出讓金、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出。

2、前期工程費：

規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。

建築安裝工程費：

以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築工程安裝費。

3、基礎設施費：

開發小區內的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程支出。

4、公共配套設施費：

不能有償轉讓的開發小區公共配套設施支出。

5、開發間接費用：

直接組織、管理開發項目所發生的費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

二、期間費用

1）銷售費用：

房產銷售之前的改裝修復費、產品看護費、水電費、採暖費，產品銷售過程中發生的廣告宣傳費、展覽費．以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等。

2）管理費用：

企業行政管理部門（總部）為組織和管理房地產開發經營活動而發生的管理費用。包括工資、福利費、工會經費、職工教育費、勞動保險費、待業保險費、房產稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅、技術開發費、無形資產推銷、遞延資產攤銷、業務招待費、壞賬損失等。

房屋配套費的稅費提示：

依據法律的規定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。

1. 契稅契稅是業主取得產權證時向國家交的稅。 繳納時間：契稅只能在過戶時交納特別提示：除稅務機關，任何單位無權代收。實施：業主入住時不需要向開發商交納契稅，等房屋可以辦理產權證之前自己到稅務局直接辦理。

2. 公共維修基金此項基金不同於物業管理費，只用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價 的2%。特別提示：任何開發商、物業公司都無權收取或代收大修基金。該基金應該交給小區辦。如果您將大修基金交給開發商，您很可能無法要回。

3、面積測繪費面積測繪費收取原則為「誰委託，誰付費」，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發商交納。

4、物業費一年物業管理費、物業管理費和水電保證金特別提示：普通小區交一年以下物業費並不違規。物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標准及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。

5. 產權代辦費業主完全有權選擇自行辦理產權證，開發商無權強行向業主收取該筆費用。最詳細的收房注意事項：你可以自己去看下，還有一些其它的問題。

(3)集中供熱企業的印花稅擴展閱讀：

一、房地產企業市政配套費計入的科目：

市政配套費是指政府為建設和維護管理城市道路、橋涵、給水、排水、防洪、道路照明、公共交通、市容環境衛生、城市燃氣、園林綠化、垃圾處理、消防設施及天然氣、集中供熱等等市政公用設施(含附屬設施)所開征的費用,是市政基礎設施建設資金的補充。

房地產開發企業計入「5001 開發成本」科目。

基礎設施配套費是政府向建設單位收取的一項費用，一般按新建，擴建，改建的面積作為徵收基數,每平方的價格各地不同。

房地產企業，將該費用計入開發成本。

二級明細科目設置沒有規定要求，可以根據單位核算需要自行設置。

二、房地產企業市政配套費繳納的契稅：

以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格，其中成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。

以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，「一般」應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。

房地產開發企業通過「招、拍、掛」程序取得的開發用地一般應當為凈地，即政府部門一般會凈地出讓，凈地出讓土地成交總價款包含政府相關部門所有應收的費用，即既包括國土部門收取的費用，也應包括城市規劃部門和建設監管部門收取的費用。

如土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費和市政建設配套費等都應該作為契稅計稅依據。所以，一般情況下，「招、拍、掛」受讓的土地，契稅計稅依據為成交價。

但在實踐中，個別地方政府部門並非凈地出讓。只是按土地現狀(土地還未平整)進行「招、拍、掛」，此時房地產開發企業承受土地權屬簽訂合同時成交價中僅包含國土部門收取的費用，沒有包括城市規劃部門和建設監管部門收取的費用，如市政建設配套費等，這筆費用是在辦理土地證之後，在立項報建環節才發生。

因此，房地產公司受讓土地繳納的市政建設配套費應組成契稅計稅依據依法繳納契稅。

Ⅳ 供暖供熱合同是否繳納印花稅求答案

答復：依據《遼寧省稅務局關於印花稅若干具體問題的規定》（遼稅政四回字[1988]第479號文件）第六答條規定：《印花稅暫行條例》規定的購銷合同不包括供用電（水、氣）合同，這些合同不貼花。因此，你公司與市供暖公司簽訂的集中供熱並網合同不需要繳納印花稅。

Ⅳ 城市基礎設施配套費是否需要繳納印花稅

城市基礎設施配套費不需要繳納印花稅。

城市基礎設施配套費是非稅收入，既然是非稅收入作為住建局收入來說不可能納稅。作為繳款單位公司來說，繳入財政專戶的非稅收入也不可能納稅。

《中華人民共和國印花稅暫行條例》

第四條下列憑證免納印花稅：

已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本；

財產所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所立的書據；

經財政部批准免稅的其他憑證。

(5)集中供熱企業的印花稅擴展閱讀

城市基礎設施配套費一般流程：

1、受理：申請人到相關物價局提交申請材料。經辦人當場審查申請材料是否齊全，材料不齊全的發《缺件通知單》，材料齊全的出具《受理承諾單》。

2、①實地調查：經辦人在5個工作日內完成實地調查，發現條件不合格但可以整改的出具整改意見限期整改→ 整改報告 → 驗收；②成本監審：經辦人在15個工作日內完成成本監審，作出成本監審意見。如資料不合格製作補證通知書。

3、初審：經辦人在5個工作日內根據國家有關政策規定、實地調查情況及本局成本隊的成本監審意見，對申報材料進行審查，提出初審意見。如資料不合格製作補證通知書。

4、審核：分管領導在1個工作日內完成審核意見。

5、價審委會審：物價局價格審議委員會在2個工作日內召開價格審議會議進行會審。

6、局長簽批：經辦人在在1個工作日內根據價格審議會議的會審結果，按照規定的程序擬寫發文稿，報局長簽批。聯系人將發文稿送縣財政局會簽。

7、上報縣政府：經辦人在1個工作日內製作文件報縣政府。

8、辦理轉發政府文件：經辦人在1個工作日內完成辦理轉發縣政府文件的發文工作。聯系人將發文稿送縣財政局會簽。

9、辦結：經辦人在1個工作日內印發文件。

註：①縣政府審批、財政局會簽和成本監審時間不計算在上述規定期限內；②依法需檢驗、檢測、專家評審等所需時間和補證及不合格但可以整改的整改時間不計算在上述規定期限內，過期不改正或不補正的視為未申請。

Ⅵ 供暖供熱合同是否繳納印花稅繳納合同

不需要。

印花稅由納稅人按規定應稅的比例和定額自行購買並粘貼印花稅票，即完成納稅義務。內證券容交易印花稅，是印花稅的一部分，根據書立證券交易合同的金額對賣方計征，稅率為1‰。

經國務院批准，財政部決定從2008年9月19日起，對證券交易印花稅政策進行調整，由現行雙邊徵收改為單邊徵收，即只對賣出方徵收證券（股票）交易印花稅，對買入方(受讓方)不再征稅。

(6)集中供熱企業的印花稅擴展閱讀

一、印花稅納稅單位的各項應稅憑證在書立、領受時貼花完稅。同時須自行設立印花稅專用登記簿，將合同名稱、簽訂日期、稅率、對方單位名稱、應稅憑證所載計稅金額、按日、序時逐筆記載，以便於匯總申報及稅務部門監督檢查。

印花稅納稅單位應認真填寫印花稅納稅申報表，在規定期限內報當地主管稅務機關。

二、對實行印花稅匯總繳納的單位、按規定報送印花稅納稅申報表，對應稅憑證的管理仍執行原辦法，可不按日序時逐筆登記。

三、印花稅納稅申報工作均由納稅單位的財務部門負責，並指定專人負責各項應稅憑證的管理、印花稅的貼花完稅工作、按規定填報印花稅納稅申報表。