廣東萬科企業股份有限公司競得

① 廣佛拍地一日：80億爭奪里的萬科、綠地、合景布局考量

7月12日，廣佛3宗地塊入市交易，在土地市場上演了一天的「雙城記」。

這邊廂，合景以底價19.9億元競得廣州1宗地塊，摺合樓面價約28800元/平方米，或為「珠江新城最後一塊商業用地」。

那邊廂，萬科雙封頂50.9億元 2.5萬平方米配建奪得佛山南海桂城一宗商住地，實際樓面超21045元/平方米；綠地則以底價8.89億元競得第五次掛牌的佛山市南庄佛山一環東側、南庄大道北側近40000平方米地塊，摺合樓面價7500元/平方米。

廣佛同城光環下，兩地房地產市場已是榮辱與共的「命運共同體」，雙城的經濟接軌也影響著一眾房企的布局考量。

萬科：地價 配建「雙封頂」

7月12日上午，佛山南海桂城一宗商住地入市出讓，吸引了8家房企競拍，包括萬科、中海、保利、龍光、華潤、華僑城、招商蛇口(001979,股吧)、美的置業等。

宗地佔地超16萬平方米，起拍總價42億，最高限價50.9億，扣配建（幼兒園、肉菜市場等），摺合起拍樓面價約13832元/平方米。

此外，還須無償配建一所36班小學和一所三級綜合醫院，均獨立佔地開發，即實際可供住宅開發的僅B/C兩區，佔地9.7萬平方米，計容建面超31萬平方米。

經過59輪競價，萬科以「雙封頂」的50.9億元 2.5萬平方米配建奪得該地塊，扣配建（幼兒園、肉菜市場等），溢價率約21%，摺合樓面價約16791元/平方米。若加上醫院建設成本13億，實際樓面超21045元/平方米。若再扣除2.5萬方安置房及各種建安成本，實際成交地價超2.2萬/平方米。

該成交單價躋身佛山南海單價前十、南海桂城板塊單價第二，僅次於6月22日成交的中海平洲地塊。

項目建成後，主要目標客戶群從何而來？參考去年開盤的萬科天空之城，廣東中原地產項目部總經理黃韜當時對觀點地產新媒體表示，很多佛山人對三山新城項目的購買意向不高，「整個三山新城之前的客群其實也是面向廣州為主。」

另外一部分，則是在附近上班的人群。

去年天空之城的成功，或許正是此次大手筆出手的底氣來源。

實際上，拍出高價的不止三山新城，出手闊綽者不獨萬科，近年來佛山臨廣板塊頻創紀錄。

今年3月，當代拿下金沙洲地塊，更以2萬元/平方米刷新當時佛山樓面價天花板，是佛山首宗樓面價破2萬元/平方米的地塊。

4月份，華潤在激戰111輪後，最終以總價64.5億元，溢價率106%，摺合樓面價2.23萬元/平方米奪下佛山陳村TOD地塊，成為佛山全市新地王。

有分析認為，一方面廣州購房需求外溢，直接帶來了大量客戶；另一方面是產業轉型升級，間接增加了住房需求；加上本身地塊區域位置較好，能產生足夠的利潤空間。

綠地：底價拿下「四流地塊」

萬科拿地同日，佛山市綠佳商務咨詢服務有限公司（綠地）聯合佛山建投城市發展有限公司以起拍價8.89億元競得佛山市南庄佛山一環東側、南庄大道北側近40000平方米地塊，摺合樓面價7500元/平方米。

該地塊總佔地面積39510.33平方米，整體容積率不高於3，建築密度不高於28%，綠地率不低於30%，宗地限高100米。宗地總計容建面118530.93平方米，兼容的商業商務類建築的計容建築面積不超過118530.99平方米。

與萬科「雙封頂」直接搶下三山新城地塊相比，這塊地顯得低調了許多，此前更因各種問題曾四度撤牌或流拍。

其中，2019年12月三度掛牌，起拍總價從8.41億元降至7.62億元，最終仍因無人報價而流拍；2020年6月四度掛牌，起拍價提高了7353萬元，但因容積率調整起拍單價下調了149元/平方米，且不再要求配建幼兒園。

本次掛牌起拍總價較第四次提高了5334萬，樓面價也抬高了450元/平方米。

從位置上看，該地位於佛山一環東側、南庄大道北側，西面300米為佛山一環，與建設中的佛山地鐵2號線直線距離1.7公里。

這也是綠地繼璀璨天城之後，再次攜手佛山建投。

截止到目前，綠地在佛山已先後開發有綠地璀璨天城、順德綠地中心、綠地拾野川、綠地熙江廣場等在內10餘個項目，遍布禪城、南海、順德和高明。

目前南庄在售樓盤有金地海逸悅江、金輝輝逸雲庭、美的·金地·新明珠·鳳翔灣壹號、華潤置地·玖悅、德信禹洲·曦悅、美的時光、合景陽光城(000671,股吧)·領峰、奧園星悅等，均價在1.5萬元/平方米左右。

據佛山住建局數據，2020年佛山共售出11萬套新房，較2019年增加5000套；成交面積1308萬平方米，較2019年增加4%；新房成交2217億，同比上漲23%，新房均價1.67萬元/平方米，同比上漲18%。

整體上升同時，是逐漸分化的區域市場。三水、高明成交面積同比分別下滑12%、7%，禪城、南海、順德成交面積同比上漲23%、17%、6%。

從今年來看，佛山樓市分化格局預計將進一步加劇，中心區位板塊、沿廣板塊投資價值相對其他地區會逐漸拉開差距。

對綠地而言，圍繞優質板塊的競爭將難以避免。

合景泰富：又是「珠江新城最後一塊商業地」

坊間戲稱，佛山有兩個中心，一個是千燈湖，另一個是珠江新城——後者甚至是更重要的中心，相當一部分購房者要參考從佛山到廣州CBD的通勤。

同樣是7月12日，廣州珠江新城A4-3地塊成功出讓，廣州科盛創新港產業運營管理有限公司（合景）以底價199296萬元競得，摺合樓面價約28800元/平方米。

地塊位於黃埔大道與華夏路交匯處，北臨黃埔大道，西接保利克洛維，南邊為市婦幼保健院和津濱騰越大廈等，東邊是花城廣場商圈。用地性質為商業用地兼容商務用地，面積為6580平方米，可建設用地面積為5765平方米，計算容積率建築面積69200平方米，掛牌起始價為199296萬元。項目建成後，競得人自持物業不得低於項目計算容積率總建築面積的50%。

這塊地的出讓也解決了一個「歷史遺留問題」：早在2001年6月底，廣州市人民政府駐深圳辦事處與廣州星球房地產開發有限公司合作，以2.3億元價格取得該地塊的土地使用權。之後幾年，該地塊被星球公司多次抵押，最終被國土局收回。

2005年5月，地塊被廣州中院查封，直到2021年才終於解封。此時，距珠江新城上一次出讓地塊已過去9年。

2012年，恆大以總價13.22億元拿下珠江新城D4-B2地塊，樓面價近3.3萬元/平，當時被媒體稱為「珠江新城最後一塊商業用地」。該地塊後來被建設為恆大珺睿商業項目，如今恆大珺睿二手參考價約7.65萬元/平方米。

不出意外，這次大概真的是「珠江新城最後一塊」了，而合景的出手也並不令人意外。

2019年年初，合景泰富以封頂價37.06億元 自持55%競得黃埔大道東646號地塊（商住用地），扣除自持面積後，地塊樓面價8.3萬/平方米，成為當年的地王。作為金融城首宗宅地，該塊地建成的臻溋·名鑄項目吹風價達20萬元/平方米。

2020年11月16日，合景泰富以48.6479億元競得奧體公園北側地塊，最終成交樓面價為51462元/平方米，為當時廣州市成交樓面價第三。

加上這次落子珠江新城，合景搶占天河豪宅市場的「大棋」似乎已展露無遺。

② 萬科抄底拿地內幕還是憑經驗

分析之後，或可將萬科的這一做法總結為經驗、資金和壓力三大原因使然。

首先是經驗。業內人士不會忘記， 2008年，王石拋出拐點論，帶頭降價促銷，且在拿地上也極為謹慎。不料2009年6月房市回暖，萬科發現可售房源跟不上報復性上漲的房市，被迫從這一年的第三季度開始不斷高價買進土地。之後的2010年，萬科吸取了這一教訓，成為土地市場上的絕對大戶。事實也證明了，無論是北京萬科重回京城房地產公司頭把交椅，還是萬科破紀錄地打造出中國房企第一個千億銷售平台，都與這樣的果斷決策密不可分。相比之前，2011年的土地市場更加冷清，雖然萬科在上半年拿地十分謹慎，但並非信心不足，而是等待真正的機會。當心儀的地塊與聯合體組成之後，上文中提到的爆發就成為了必然。

其次是資金。作為國內第一個成功突破千億銷售大關的房地產企業，萬科的資金鏈從來都沒有真正綳緊過。即便是8月份萬科業績單月同比首次出現下滑，銷售均價同比降低了三成，但依然沒有讓萬科感受到與其他房企相等的資金壓力。這一現象一方面來源於萬科的戰略決策，正如萬科集團副總裁、北京萬科總經理毛大慶所言，「萬科超過10億的項目一定要尋求合作夥伴」；另一方面也是萬科全國布局、多點開花、風險分散的早年決策的後期良好反饋。沒有資金的壓力，決策人必然將更多的心思放到企業未來的發展上，而土地作為房地產企業的第一生產資料，投入也就理所當然了，更何況是在這么優越的價格與地段面前。

最後是壓力。面對恆大、富力、保利等行業巨頭的窮追猛打，萬科想要保住領頭羊的位置，不僅要只爭朝夕，更需未雨綢繆。從半年報的數據中，萬科已經感受到了來自恆大的壓力，正所謂棋勝一招，要想在這一輪的行業調整中繼續成為市場風向標，佔有目前甚至更多的市場份額，保證後期的供應自然是當務之急，否則2008年謹慎拿地卻導致2009年無房可賣的歷史就極有可能在2012年重演。

③ 什麼是股地拉扯

股市與樓市的聯動，被稱為 「股地拉扯」。即地價賭股價會上漲，股價賭地價會上漲，整體來講是資本市場與房地產商共賭未來房價會不斷上漲。具體流程是：房地產商紛紛上市，到股市圈錢，隨後到處圈地，造成地價不斷上漲，然後不斷在金融市場上增發新股繼續融資，而高價圈來的地也直接反映在企業的市值上，形成「良性互動」；到了終端市場，高地價「暗示」並推動現售房價的上漲。上市房產企業便成了大贏家。
比如在香港，「股地拉扯」一方面使得企業利用金融標桿效應，很快形成了一些雄心勃勃的華人企業如長實、新鴻基、恆基、恆隆等。而在亞洲金融風暴之前，香港恆生指數從1995年初的6967點猛升到1996年底的13203點，漲幅高達89.5%。在日本，在日元升值後的三四年裡，日本股票價格和房地產價格分別上漲了81%和177%，東京和大阪核心商業地區的房地產價格飆升800%。

股地拉扯解析
去年以來，隨著國內股市的興旺，房地產開發商在融資上有了更大的迴旋餘地。沒有上市的公司急著上市，如世茂房地產、綠地集團去年在香港上市；已上市的房地產公司，則頻繁地通過增發、配股等方式進行再融資。據有關統計，今年以來，國內房地產上市公司通過再融資已經合計融資超過1100億元。自滬深股市成立以來，還沒有哪個行業像房地產這樣，如此短時間內融得如此多資金。
大規模融資的結果是，地價越拍越高，土地囤積越來越多，房地產股價也迅速拉高。據不完全統計，可以發現地產巨頭們的「圈地運動」十分驚人：8月 24日，南京蘇寧房地產以44.04億元拍得上海南京路東端地塊，樓面單價高達6.69萬元/平方米，成為國內單價最貴的「地王」。7月，北辰實業等以92億元的天價競得長沙新河三角洲地塊，創下國內單宗土地拍賣總價最高的紀錄；7月12日，萬科在廣東東莞競得一地，單位樓面地價超1.5萬元，不僅刷新廣東全省「地王」紀錄，更高出當地現售商品房均價1倍，開「麵粉貴過麵包」之先河。
房地產上市公司中期業績報告顯示，截止到7月31日，保利地產的土地儲備增加到1007萬平方米，萬科則超過2000萬平方米。碧桂園的土地儲備更是達到驚人的4500萬平方米，成為全國土地儲備最多的地產公司。按目前企業的年開發量計算，在不新購土地的情況下，一些企業儲備用地足供連續開發兩三年，多的可達四五年，甚至土地儲備量更可供開發六七年的企業也不鮮見。

如此頻繁的融資與當前資本市場的火熱不無關系。目前，國內市場已經形成了清晰的「房、地、股」聯動的關系：「土地儲備」愈多，股市估值就越高，從股市圈錢就愈多；而低成本融資愈多，買地沖動愈烈、手筆愈大。

股地拉扯的形成
股市與樓市的聯動，在香港和日本都有過類似的先例，這被稱為 「股地拉扯」。在香港，「股地拉扯」 一方面使得企業利用金融標桿效應，很快形成了一些雄心勃勃的華人企業如長實、新鴻基、恆基、恆隆等。而在亞洲金融風暴之前，香港恆生指數從1995年初的 6967點猛升到1996年底的13203點，漲幅高達89.5%。在日本，在日元升值後的三四年裡，日本股票價格和房地產價格分別上漲了81%和 177%，東京和大阪核心商業地區的房地產價格飆升800%。
在中國內地市場，也有局部市場的房價上漲已類似香港的情況。據仲量聯行測算，亞洲金融危機之前，香港住宅的售價上升了3倍達到頂峰 (1984年1月到1997年7月)，而深圳用不到5年的時間(2003-2007年)就完成同等幅度的上漲(從2003年的5360元/平方米到 2007年5月14223元/平方米)。因此，內地樓市的風險問題已經極為現實。中國的房地產的市場化進程只有十年的時間，中國還沒有經歷過一次真正像樣的地產暴跌現象。
當前中國房地產市場，不少所謂「權威人士」常用著極其離譜的數據論證「房地產沒有泡沫」的言論，並得到部分專家和政府官員的公開支持。然而事實是，亞洲金融危機之前，香港住宅的售價上升了3倍達到頂峰，用時14年，而深圳用不到5年就完成同等漲幅，北京上海則用了不到三年完成同等漲幅，在過去的兩個月，多個中心城市房價成倍飆升。中國房地產市場化進程只有十年時間，房價卻翻了三倍，中國內地樓市的風險問題已經極為現實。
可以說，上市公司在樓市和股市中實現了雙豐收，高價獲取的土地直接在股市上實現了套現（不再通過開盤套現），地產大鱷在不成熟的金融市場上實現數百億甚至千億資產的增值，土地儲備只不過是為股東權益的套現，至於未來，如果房價上漲自然皆大歡喜，一旦房價下跌，風險就轉嫁給股民。
在低利率、人民幣升值等多種因素下，國內股市與房地產市場相互聯動，已經形成「股地拉扯」的局面。這種系統性的「泡沫」，在政策力度上對政策制定者形成投鼠忌器的效果。除非來一次傷筋動骨的大調整，否則「股地拉扯」的局面難以改變。