營改增房地產開發企業交印花稅
Ⅰ 營改增後房地產開發企業要交哪些稅
一、取得土地環節
開發商品房等經營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。
1、契稅
應納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%），廣州為3%
2、印花稅
應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率
印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5%
▶依據：廣東省契稅實施辦法、印花稅暫行條例
二、建設開發環節
取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證後進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。
1、土地使用稅
應納稅額=土地實際佔用面積×適用稅額
▶註：廣州市規定，取得預售證後不再繳納土地使用稅，將商品房轉為自用或出租的除外，其他地區注意當地規定
2、印花稅
常見的合同如下：
印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5%＋建築安裝工程承包合同金額×0.3%＋借款合同金額×0.05%
三、銷售環節
取得預售證後進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。
1、增值稅
增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。
▶註：《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目或建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目，適用簡易計稅。
2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加
預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據，乘以適用稅率計繳城建稅（7%或5%或1%）。廣州市城建稅為（7%）、教育費附加（3%）、地方教育附加（2%）。
3、土地增值稅（預繳）
預繳稅額=（預收款—預繳增值稅稅款）×預征率
預征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%
4、印花稅
印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5%
5、企業所得稅
銷售未完工開發產品取得的收入，先按預計計稅毛利率（一般為15%）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
待開發產品完工後，及時結算此前銷售的實際毛利額，將其與預計毛利額之間的差額合並計入當年度應納稅所得額。
▶依據：財稅[2016]36號、國家稅務總局公告2016年第70號、廣州市地方稅務局公告2016年第5號、國稅發[2009]31號、財稅[2006]162號、國家稅務總局公告2016年第18號
四、房產稅「何時」繳納？
房產稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在納稅人自願的原則下，經申請，納稅人可在每年4月份的征期中一次徵收其全年應納稅款。
關鍵詞五
土地增值稅清算環節
項目全部竣工並完成銷售，或滿足其他清算條件，應進行土地增值稅清算。
應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數－預繳稅額
增值稅簡易計稅：清算收入=含稅銷售收入/（1+5%）
增值稅一般計稅：清算收入=（含稅銷售收入＋允許扣除的土地價款×11%）/（1+11%）
增值額=清算收入－（土地出讓金及契稅＋房地產開發成本）×120%－房地產開發費用－印花稅－城建稅及教育費附加
▶備註：
①開發費用中的利息支出，能按項目計算分攤並提供金融機構證明的，可據實扣除，但不能超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他開發費用按土地出讓金及契稅與開發成本之和的5%以內扣除。
②不能提供證明的，開發費用按土地出讓金及契稅與開發成本之和的10%以內扣除。
(1)營改增房地產開發企業交印花稅擴展閱讀
營業稅改增值稅的徵收范圍如下所示：
一、徵收范圍
營業稅改增值稅主要涉及的范圍是交通運輸業以及部分現代服務業;
交通運輸業包括：陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸。
現代服務業包括：研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務、鑒證咨詢服務。
二、營業稅改增值稅稅率
1、改革之後，原來繳納營業稅的改交增值稅，增值稅增加兩檔低稅率6%(現代服務業)和11%(交通運輸業)。
營業稅改增值稅主要涉及范圍：交通運輸業和部分現代服務業，交通運輸業包括：陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸。現代服務業包括：研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務、鑒證咨詢服務。
根據上海試點的經驗，改革之後企業的稅負有所降低。營業稅是按收入全額計算繳納稅金的，改成增值稅之後，可以扣除一些成本及費用，實際上可以降低稅負。
改革試點行業總體稅負不增加或略有下降。對現行徵收增值稅的行業而言，無論在上海還是其他地區，由於向試點納稅人購買應稅服務的進項稅額可以得到抵扣，稅負也將相應下降。12萬戶試點企業中，對3.5萬戶一般納稅人而言，由於引入增值稅抵扣，與原營業稅全額徵收相比，稅負會有所減少甚至大幅降低;對8.5萬戶小規模納稅人而言，營業稅改增值稅後，實行3%的徵收率，較原先營業稅率要低2個百分點。改革的確存在個別企業稅負增加的情況。
2、營業稅改徵增值稅後稅率是多少
新增兩檔按照試點行業營業稅實際稅負測算，陸路運輸、水路運輸、航空運輸等交通運輸業轉換的增值稅稅率水平基本在11%-15%之間，研發和技術服務、信息技術、文化創意、物流輔助、鑒證咨詢服務等現代服務業基本在6%-10%之間。為使試點行業總體稅負不增加，改革試點選擇了11%和6%兩檔低稅率，分別
適用於交通運輸業和部分現代服務業。
3、廣告代理業在營業稅改增值稅范圍內，稅率為：6%.
廣告服務，指的是利用圖書、報紙、雜志、廣播、電視、電影、幻燈、路牌、招貼、櫥窗、霓虹燈、燈箱、互聯網等各種形式作為客戶的商品、經營服務項目、文體節目或者是通告、聲明等委託事項進行宣傳以及提供相關服務的業務活動。包括廣告的策劃、設計、製作、發布、播映、宣傳、展示等。
Ⅱ 營改增後房地產開發企業要交哪些稅
主要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業所得稅。
一、取得土地環節
開發商品房等經營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。
1、契稅
應納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）
2、印花稅
應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率
印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5‱
二、建設開發環節
取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證後進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。
1、土地使用稅
應納稅額=土地實際佔用面積×適用稅額
2、印花稅
常見的合同如下：
印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5‱＋建築安裝工程承包合同金額×0.3‱＋借款合同金額×0.05‱
三、銷售環節
取得預售證後進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。
1、增值稅
增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。
(2)營改增房地產開發企業交印花稅擴展閱讀：
《中華人民共和國企業所得稅法》關於應納稅額的條款
新企業所得稅法第三章 應納稅額
第二十二條 企業的應納稅所得額乘以適用稅率，減除依照本法關於稅收優惠的規定減免和抵免的稅額後的余額，為應納稅額。
第二十三條 企業取得的下列所得已在境外繳納的所得稅稅額，可以從其當期應納稅額中抵免，抵免限額為該項所得依照本法規定計算的應納稅額；超過抵免限額的部分，可以在以後五個年度內，用每年度抵免限額抵免當年應抵稅額後的余額進行抵補：
（一）居民企業來源於中國境外的應稅所得；
（二）非居民企業在中國境內設立機構、場所，取得發生在中國境外但與該機構、場所有實際聯系的應稅所得。
第二十四條居民企業從其直接或者間接控制的外國企業分得的來源於中國境外的股息、紅利等權益性投資收益，外國企業在境外實際繳納的所得稅稅額中屬於該項所得負擔的部分，可以作為該居民企業的可抵免境外所得稅稅額，在本法第二十三條規定的抵免限額內抵免。
Ⅲ 為什麼有些題目計算房地產開發企業轉讓房產要交的土地增值稅將印花稅扣除
計算房地產開發企業轉讓房產土地增值稅時，印花稅可以扣除。
《國家稅務總局關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規定：「三、關於與轉讓房地產有關的稅金扣除問題
（一）營改增後，計算土地增值稅增值額的扣除項目中「與轉讓房地產有關的稅金」不包括增值稅。
（二）營改增後，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱「城建稅」）、教育費附加，凡能夠按清算項目准確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目准確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。
其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行。」
Ⅳ 營改增後，房地產開發企業和建築業的地稅各種稅率，有地稅的文件文號也提供一下
主要的地方稅費有以下幾種：
一、契稅——對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。
二、印花稅——2017年印花稅稅目稅率
1、購銷合同
適用范圍：供應、預購、采購、購銷、結合及協作、調劑、補償、易貨等合同。
稅率：按購銷金額0.3‰貼花。
納稅人：是立合同人
2、加工承攬合同
適用范圍：加工、定作、修繕、修理、印刷廣告、測繪、測試等合同。
稅率：為按加工或承攬收入0.5‰貼花。
納稅人：立合同人
3、建設工程勘察設計合同
適用范圍：勘察、設計合同。
稅率：為按收取費用0.5‰貼花。
納稅人：立合同人
4、建築安裝工程承包合同
適用范圍：建築、安裝工程承包合同。
稅率：為按承包金額0.3‰貼花。
納稅人：立合同人
5、財產租賃合同
適用范圍：包括租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設備等合同。稅率：為按租賃金額1‰貼花稅額不足1元，按1元貼花。
納稅人：立合同人
6、貨物運輸合同
適用范圍：民用航空運輸、鐵路運輸、海上運輸、內河運輸、公路運輸和聯運合同。
稅率：為按運輸費用0.5‰貼花。
納稅人：立合同人
特別提示：單據作為合同使用的，按合同貼花。
7、倉儲保管合同
適用范圍：倉儲、保管合同。
稅率：為按倉儲保管費用1‰貼花。
納稅人：立合同人
特別提示：倉單或棧單作為合同使用的，按合同貼花。
8、借款合同
適用范圍：銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業拆借)所簽訂的借款合同。
稅率：為按借款金額0.05‰貼花。
納稅人：立合同人
特別提示：單據作為合同使用的，按合同貼花。
9、財產保險合同
適用范圍：財產、責任、保證、信用等保險合同。
稅率：為按保險費收入1‰貼花。
納稅人：立合同人
特別提示：單據作為合同使用的，按合同貼花。
10、技術合同
適用范圍：技術開發、轉讓、咨詢、服務等合同
稅率：按所載金額0.3‰貼花
納稅人：立合同人
11、產權轉移書據
適用范圍：包括財產所有權和版權、商標專用權、專利權、專有技術使用權等轉移書據、土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同。
稅率：按所載金額0.5‰貼花
納稅人：立據人
12、營業賬簿
適用范圍：生產、經營用賬冊。
稅率：記載資金的賬簿，按實收資本和資本公積的合計金額0.5‰貼花。其他賬簿按件貼花5元。
納稅人：立賬簿人
13、權利、許可證照
適用范圍：包括政府部門發給的房屋產權證、工商營業執照、商標注冊證、專利證、土地使用證。
稅率：按件貼花5元
納稅人：領受
三、房產稅——1.按房產余值計征的，年稅率為1.2%; 2.按房產出租的租金收入計征的，稅率為12%。從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用於居住的，可暫減按4%的稅率徵收房產稅。
城鎮土地使用稅——土地使用稅的計算方法 應納稅額=應稅土地面積*單位稅額 單位稅額1、大城市1.5元-30元 2、中等城市1.2元-24元 3、小城市0.9元-18元 4、其他地方 0.6元-12元，具體你單位適用的單位稅額，咨詢當地地稅局。
車船稅——詳見圖片
城建稅等——1、城建稅以實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅為基礎按照法定比例繳納，市區7%、縣城和鎮5%、其他地區1%。
2、教育費附加以實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅為基礎按照3%繳納
殘保金——2017年殘疾人就業保障金徵收規定
1、殘疾人就業比例：不得低於本單位在職職工總數的1.5%~1.7%，具體比例由各省、自治區、直轄市人民政府根據本地區的實際情況規定。
2、繳納殘保金原因：用人單位安排殘疾人就業人數未達到其所在地省、自治區、直轄市人民政府規定比例的，應當繳納保障金。
3、殘疾人就業規定：用人單位安排1名持有《中華人民共和國殘疾人證》（1至2級）或《中華人民共和國殘疾軍人證》（1至3級）的人員就業的，按照安排2名殘疾人就業計算。
4、繳納殘保金標准：保障金年繳納額=（上年用人單位在職職工人數×所在地規定的安排殘疾人就業比例-上年用人單位實際安排的殘疾人就業人數）×上年用人單位在職職工年平均工資。
Ⅳ 營改增後房地產開發企業還有哪些稅種
一、營改增後，房地產開發企業由營業稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地帆吵方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、企業所得稅是房企的3大稅種，房地產開發企業的收費項目有幾十種。
稅率由原來的營業稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由於增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。不過，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票的話指逗，則可能會導致企業整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用發票以及今後的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業稅負增減的重要因素。
二、會計處理的變化
營改增之前，房地產開發企業按照「銷售不動產」稅目徵收營業稅，稅率為5%。
假設企業銷售商品房取得銷售收唯轎賣入1000萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業相關的會計處理如下：
借：銀行存款1000
貸：主營業務收入1000
借：營業稅金及附加50
貸：應交稅費——應交營業稅50
借：營業稅金及附加6
貸：應交稅費——應交城市維護建設稅3.5
應交稅費——應交教育費附加1.5
應交稅費——應交地方教育附加1
營改增後，房地產開發企業適用11%的增值稅稅率。同樣的條件，相關的會計處理如下：
借：銀行存款1000
貸：主營業務收入900.90
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）99.10
不考慮當月增值稅進項稅額的情況下：
借：營業稅金及附加11.89
貸：應交稅費——應交城市維護建設稅6.94
應交稅費——應交教育費附加2.97
應交稅費——應交地方教育附加1.98