房產抵款是否繳納印花稅

『壹』 抵債資產過戶涉及稅費

企業在取得、持有和處置抵債房產過程中會涉及多個稅種,以資產受讓方為納稅人的稅種主要有契稅和印花稅,以資產轉讓方為納稅人的稅種主要有增值稅及相關附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅。近年來金融機構取得抵債房產較多,現將有關抵債房產涉稅問題解析如下:
取得抵債房產環節涉及稅費
1.契稅
企業取得抵債房產按照抵債金額計算繳納契稅,稅率為3%至5%。
金融機構一般依據法院執行裁定書的裁定,取得抵債房產所有權,持人民法院執行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報。
2.印花孫余稅
企業取得抵債房產按產權轉移書據,合同金額萬分之五,繳納印花稅。
持有抵債房產環節涉及稅費
1.房產稅
企業取得抵債房產所有權,無論是否辦理不動產權證書,均應申報繳納房產稅。對於未出租的房產從取得的次月依照房產的原值減除一定比例後的余值,稅率為計算繳納房產稅;對於已出租的房產,按照房產租金收入,稅率為12%,計算繳納房產稅。房產轉讓的次月停止繳納房產稅。
2.城鎮土地使用納稅
企業取得抵債房產,擁有對應的土地使用權,依據不動產權證書上註明的土地面積或實際佔用土地面積,申報繳納城鎮土地使用稅。房產轉讓的次月起停止繳納城鎮土地使用稅。
3.增值稅
在未出售前,抵債資產用於出租取得的租金收入,按出租不動產繳納增值稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的徵收率計算應納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日後取得的不動產,適用一般計稅方法計稅。
4.印花稅
將抵債資產出租時,應按租賃合同金額千分之一,繳納印花稅。
抵債房產轉讓環節涉及稅費
1.增值稅源凱缺及附加稅費(此處按一般納稅人分析)
一般納稅人轉讓2016年4月30日以前取得的抵債房產,可以選擇適用簡易計稅方法計稅,以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額,按照5%的徵收率計算應納稅額。
一般納稅人轉讓2016年5月1日以後取得的抵債資產,適用一般計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。通過法院判決取得抵債房產無法取得增值稅專用發票,造成處置抵債資產時不能抵扣進項稅額。
按實際繳納的增值稅計算繳納城市維護建設稅、教育費附加及地方教育附加。
2.印花稅
轉讓抵債房產按「產權轉移書據」稅目,合同金額萬分之五計算繳納印花稅。
3.土地增值稅
土地增值稅根據被處置資產增值情況按超率累進稅率計算徵收,扣除項目金額的確定,區分以下三種情況:
(1)能提供舊房及建築物評估價格的情況
轉讓抵債房產(二手房)的應按抵債房產的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用(契稅)以及在轉讓環節繳納的稅金(城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅)作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的,不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。其中,抵債房產的評估價格,是指在轉讓時,由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。
(2)不能取得評估價格,但能提供購房發票的情況
不能取得評估價格,但能提供購房發票的,可按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除,作為地價和評估價。扣除金額=發票價(1+5%×年數)。
(3)既沒有評估價格,又不能提供購房發票的情況
對於轉讓抵債房產,既沒有評估價格,又不能提供購房發票的雹辯,稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規定,實行核定徵收。
4.企業所得稅
根據抵債資產轉讓收入大於取得成本的差額,作為資產處置收益,申報繳納企業所得稅;若抵債資產處置時為損失,則按《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》的規定進行申報扣除。
5.案例
例如企業轉讓2016年5月1日以後取得的抵債房產,未取得增值稅專用發票,轉讓價格1000萬元,評估價為800萬元,不涉及取得土地使用權所支付的地價款。稅費測算如下:
(1)增值稅
適用一般計稅方法,按9%計算繳納增值稅
1000萬元÷(1+9%)×9%=825,元
(2)城建稅、教育費附加、地方教育附加
825,元×(7%+3%+2%)=99,元
(3)印花稅
應按「產權轉移書據」稅目,合同金額萬分之五計算繳納印花稅
1000萬元×元
(4)土地增值稅
轉讓抵債房產一般計稅不含稅收入為9,174,元。
轉讓不動產扣除項目合計8,104,元:
A.房屋建築物的評估價格測算扣除:8,000,元
B.取得土地使用權所支付的地價款(土地出讓金、契稅、印花稅、土地交易手續費等):無。
C.轉讓環節繳納的城建稅、附加費、印花稅合計104,元
土地增值額1,070,元、增值率、適用稅率速算扣除系數、應納土地增值稅額321,元。
以上稅費合計1,250,元。
抵債房產涉稅問題總結分析
1.抵債房產未辦理產權過戶登記前,未繳納取得及持有環節的稅款,存在稅務風險
從涉及稅費情況看,取得抵債資產時,資產權屬和風險發生轉移,需要按規定繳納取得和持有抵債房產環節的稅費。通過司法程序取得的抵債房產物權,自法律文書生效時發生效力,不應以未取得產權證書為由拒絕繳納房產稅和城鎮土地使用稅。
契稅、土地增值稅相關行政法規中均有「先稅後證」要求,在交易過程中,稅務部門的職責是在不動產的買賣中依法徵收納稅人應當繳納的各項稅費,並在納稅人繳納稅費後出具完稅證明;不動產登記部門的職責是收到納稅人完稅信息後,依法辦理相關不動產登記。
2.處置抵債房產稅負較高問題
總體來看,債務人處置抵債房產稅負較高,其主要原因是個別債務人作為不動產轉讓的納稅義務人,取得的被處置不動產時付出的成本較低,處置不動產時因不動產價格大幅上漲收入較高,導致不動產處置增值較大,所繳納的稅費相應增長,但這恰恰體現了稅收杠桿的調節作用。
實際交易中有的債權人稅費負擔較重。其主要原因是雖然稅法對交易雙方的納稅義務有明確的規定,但在實踐中,處置資產相關稅費實際由誰負擔往往由債權債務雙方協商決定。很多情況下,債權人為確保相關資產過戶、減少自身損失,實際負擔了所有的交易稅費;加之債權人在相關交易之前調查不夠充分或對稅法不夠了解,在繳稅過戶時才發現稅費較高,超出了心理預期。
在轉讓抵債房產環節,最終由買受方負擔稅款,有時合同約定抵債房產交割、提取、過戶等過程中所發生的全部稅費(包括應由債權人承擔的稅費)均由買受人承擔,可能需要經兩次過戶(即依照法院裁定過戶到債權人,再由債權人過戶到買受人)。
3.抵債資產處置的稅收優惠
國家出台的一系列普惠性減稅降費政策措施也涵蓋了抵債資產等相關事項。比如針對特殊性債務重組,考慮到債務人債務重組所得一次性計征企業所得稅的實際財務負擔,企業所得稅可就債務重組所得5年分期遞延納稅。企業依照有關法律法規規定實施破產,債權人(包括破產企業職工)承受破產企業抵償債務的土地、房屋權屬,免徵契稅。此外,對於涉及抵債特殊業務,在現行稅制下,納稅人可以依法根據業務特點適用相關政策,合理降低自身稅負。如依據資產重組的增值稅相關規定,通過合並、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一並轉讓給其他單位和個人,不屬於增值稅的征稅范圍,不徵收增值稅政策。

『貳』 法院拍賣的房產，需要繳納印花稅么法律條文依據有哪些

• 不動產拍賣實質上就是不動產產權轉讓，只不過轉讓形式不是雙方協商並簽署買賣合同，但是實質上以物抵債就是視同銷售

• 根據《印花稅暫行條例》第二條第（二）款，屬於產權轉移書據，要繳納印花稅

• 不動產拍賣過程中的稅費非常復雜，而且非常高，尤其是土地增值稅，買方如果不懂稅，非常有可能產生重大損失
  

『叄』 建設單位用開發商商品房抵材料款,稅費多少

建設單位用開發商商品房抵材料款,稅費分契稅和印花稅，契稅為3%～5%，印花稅為0．03%。建設單位用開發商商品房抵材料款與直接從外部購買商品房的涉稅處理一致，主要涉及以下稅費：契稅：契稅實行3%～5%的幅度稅率，具體契稅適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在稅率范圍內按照本地區的實際情況確定。房產原值不包括增值稅。印花稅：房產購銷合同，稅率為0．03%，房產原值不包括增值稅。

『肆』 工程抵的房子需要自己交契稅嗎

抵工程款的房子可以辦理房產證，最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定，開發商可以以出賣、抵押房屋產權的形式償付工程款。因此，這樣抵押的房子產權是合法的，可以交易。當事人需要到房管局辦理房產證。
辦房產證需要多少錢

1、居民住宅每套80元，如有共有權證增收工本費10元/本。
2、其它房產建築面積500(含500)㎡以下的每宗200元，500——1000㎡的為300元，1000——2000㎡的為 500元，2000——5000㎡的為800元，5000㎡以上的為1000元;如共有權證增收工本費10元/本。
3、印花稅：印花稅：分為「產權轉移書據」印花稅和「權利、許可證照」印花稅。「產權轉移書 據」稅目稅率為萬分之五，計稅依據為書據中所載的金額，買賣雙方均要交納：「權利、許可證 照」稅目適用5元/件的定額稅率，買方交納。
4、契稅：由購房人交納，是房屋總價的3%。
5. 維修基金：
(一)購買不配備電梯房屋的購房人按75元/平方米(按房屋建築面積計)交存。
(二)購買配備電梯房屋的購房人按120元/平方米(按房屋建築面積計)交存。
(三)對定銷商品房(含動遷安置房等)不配備電梯的房屋，購房人按40元/平方米(按房屋建築面 積計)交存;配備電梯的房屋，購房人按90元/平方米(按房屋建築面積計)交存。