工程臨水合同印花稅怎麼算

1. 土地增值稅清算中開發間接費如何審核

一、稅收規定
企業所得稅中的開發間接費
開發間接費，指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬於特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
國稅發〔2009〕31號
土地增值稅條例規定的開發間接費:
《土地增值稅暫行條例實施細則》第九條規定:
「開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。」
上述文件正列舉的八項費用。
參考湖南2014年7公告:開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷、工程監理費、安全監督費等。
二、企業會計制度規定
企業在會計核算時，通常在上述文件所規定的八項費用之外列支了與項目相關的其他費用如職工教育經費、通訊費、交通差旅費、租賃費、管理服務費、樣板間支出、利息支出、保安費用等等，
在進行土增稅清算時，這些費用能否扣除。
三、會稅差異處理
在作土地增值稅審核時，對於直接組織、管理項目的人員發生的費用支出，應作為開發間接費扣除。
按職能劃分的現場項目管理人員發生的費用，也不一定全部都能列支為開發間接費，如業務招待費、培訓費.
第一，會計科目適用錯誤，按會計核算要求調整會計科目，調整後會稅沒有差異。
第二，會稅政策差異，調表不調賬。
審核人員應計算出開發間接費佔全部開發成本的比值，並將該比值與同類工程的比值相比較，若發現有嚴重偏差的，則應進一步核實。
如房地產開發企業的開發間接費用與多個工程項目相關、工程項目進度不一且僅部分項目應進行清算，原則上應根據項目相關的明細項目(工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費、周轉房攤銷等)進行分配，如確實無法分清的，以明細項目按多個相關工程建築總面積進行分配。
四、具體費用的處理
(一)關於樣板間的支出問題
售樓處、樣板間發生的支出稅務總局答復如下:
臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用如何列支?
房地產開發企業修建的臨時售樓設施，在計算土地增值稅時，不作為開發間接費用，不可以計入開發成本並在土地增值稅清算時扣除。(國家稅務總局)
1、對於租用房屋裝修為樣板間，其裝修支出應作為銷售費用，不能在土地增值稅前扣除，計征土地增值稅時作納稅調整。
2、對於開發商品裝修為樣板間，並在以後年度銷售，其裝修費支出應作為「建安費」科目核算，根據具體情況將計入開發間接費的樣板間的裝修費用調整到建安費科目核算，與銷售精裝修商品房核算一致。
3、對於開發商品裝修為樣板間，但在以後年度不銷售作為固定資產入賬，則相關的裝修費應計入固定資產價值，其折舊作為期間費用入賬，不能作為土地增值稅前扣除。
所以，樣板間支出只有在銷售完成後，才能確定是否可以扣除。
(二)周轉房攤銷可以扣除
該科目是指將開發商品或自有房屋用於安置拆遷戶的攤銷費或折舊費，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶，所支付的房屋租金也應計入周轉房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進行裝修費、工程改造費、布線費等相關支出並由開發企承擔部分也應計入本科目。
(三)管理人員工資及福利費
管理人員工資是支付給直接組織、管理項目的人員的工資及福利費，這類費用需要提供項目管理人員名單及勞務合同，但是否列支規劃部、采購部、預算部、保安部等部門人員的工資及福利費，要視具體情況而定，一般是不可以作為間接開發費扣除。
(四)通訊費
項目工程部安裝電話，發生的電話費可以作為其他開發間接費列支，但項目管理人員報銷的手機費難以與項目直接相關，不能列支在開發間接費，在土增稅前扣除。
(五)交通差旅費支出
項目管理人員直接坐計程車發生的交通費可以列支開發間接費，但報銷的私車加油費，難以區分與項目直接相關，不能列支在開發間接費，在土增稅前扣除。
(六)保安服務費
項目公司與保安公司簽訂的保安服務費，主要判斷是否直接為項目管理有關，如有關可以作為開發間接費入賬，不相關不能計入開發間接費。
(七)模型製作費
一般模型是為銷售而製作的，屬於銷售費用，不能計入開發間接費。按會計科目適用錯誤調整。
(八)利息支出
利息支出在土增稅清算時有不同的扣除方式，所以，計入開發間接費的利息支出應按會稅政策差異調整。
(九)職工教育經費和業務招待費
按會計制度相關規定，職工教育經費、業務招待費，不能直接歸集於開發產品的成本，作為期間費用核算，其原理與印花稅稅收處理一致，按會稅會計科目適用錯誤調整。
(十)在房地產開發過程中施工方發生的臨時水電費(俗稱「臨水、臨電」)通常是由開發企業先行代墊，再由開發公司向施工企業收取，這部分代付的費用應作為往來款項(一般為「其他應收款」科目)進行核算，不允許作為扣除項目扣除。
在房地產開發過程中施工方發生的水電費，通常是由開發企業先行代墊，再由開發公司向施工企業收取，這部分代付的費用應作為往來款項進行核算。在清算審核中，應注意開發企業是否在「建築安裝成本」或「開發間接費」中列支代墊費用，如有列支，應予以剔除。
(十一)房地產開發企業在「開發成本」、「開發間接費用」等科目中列支的因違規建設被建設主管部門給予的行政性罰款，不允許作為扣除項目扣除。
(十二)房地產開發企業在「開發間接費」科目中列支已建未售房屋的物業看護費、產權交易費和售樓處的水電、辦公費等費用，按照規定以上各項費用支出應在銷售費用科目歸集，不允許作為扣除項目扣除。
「融資顧問費」不能作為利息支出扣除。
房地產開發企業聘請的中介機構，負責企業開發樓盤的全程管理監督，將樓盤打造成一定品牌。企業向該中介機構所支付的費用扣除問題。
房地產開發企業發生的上述費用屬於管理費用，應當作為房地產開發費用在計算土地增值稅時按規定扣除。
開發間接費審核總結
土地增值稅與會計核算和31號文件基本一致。
周轉房攤銷，一般情況下沒有這個費用。
審核重點:歸屬性審核。
與管理費用界限不清。
關鍵看看直接組織的管理的開發項目相關人員確定。
檢查組織結構、部門分工、業務流程、員工名冊確定。
抽取部分憑證資料看看簽字。
公司高級管理人員費用不能在開發間接費中列支。
合同備案費用屬於銷售費用。
招待費考察費都應在管理費用。
前期物業費，在項目未移交前支付給物業公司的費用，合理性是允許列支的。
如果不能區分園區項目管理和辦公室管理，不能計成本。
如果區分開，現場的竣工前物業管理費用可以計間接費。
取暖費，交房之前的，應該列銷售費用。
交房後的應計管理費用。
但銷售率不高，開栓必須繳納的應計開發間接費。

2. 工程勞務費 和工程服務費一樣嗎

工程勞務費和工程服務費不一樣，開發票工程勞務費和工程勞務費不一樣。

一、工程款比勞務費涵蓋的服務內容要多，工程款裡麵包含了工程承包人所做的勞務以外，可能還有工程物料、機器設備的使用折損費等等。所以工程一般開工前都有預算，工程結尾時還有決算。結算的時候當然也得提供決算報告的。

工程款需要索要建築安裝業發票。 勞務費沒有這么復雜，個人也可以提供勞務，或者公司也可以組織自己的員工為你提供勞務，這些都可以叫做勞務費。勞務費需要索要 服務業發票。

二、票據類別不用、開具單位資質不同、稅費不同

1、勞務費發票是勞務公司向發包單位開具的，主要內容是人工勞務費，勞務的范圍比較大，提供加工、修理修配勞務的征增值稅，稅率為6%；提供屬於服務性質的勞務的征營業稅，稅率為5%；提供建築安裝勞務的也征營業稅，稅率為3%。

2、工程款發票是承建公司向發包單位開具的，主要內容是人工費、臨水臨電費用、主材材料費費、器材租賃費等，稅點包含營業稅：按工程結算款計算繳納營業稅，營業稅稅率3%。

城建稅：按營業稅計算繳納城建稅，城建稅稅率：納稅人所在地在市區的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區、縣城、鎮的，稅率為1%。

教育費附加：按營業稅計算繳納，稅率3%。印花稅：按建築安裝工程承包合同金額的0.3‰計算繳納。

(2)工程臨水合同印花稅怎麼算擴展閱讀：

工程款糾紛的類型：

1、發包方拖欠工程款違約糾紛。

2、關於總包、分包問題引起的工程款糾紛。

3、竣工結算報告爭議引發的工程款糾紛。

4、建築材料品質之爭引起的工程款糾紛。

5、質保金糾紛。

6、合同瑕疵引發的工程款糾紛。

7、包含工期延誤的工程款糾紛。

3. 報建項目需要什麼資質

房地產項目前期手續十分繁雜，涉及規劃局、 建設局、國土局、發改委、人防、消防、園林、市政、交通、交警、環保局、水利局、自來水、電力局、教育局等眾多部門；不同性質的項目審批方式的有所差異，審批標准及結果會有很大不同……
#1
建設用地規劃許可證
前置條件：
①企業或組織申領的營業執照（或組織機構代碼）
②項目批准、核准、備案文件（立項批文）
③國有土地出讓合同（申請新舊章、營業執照、公司章程、委託書）
相關材料：

①申請表
②企業營業執照（組織機構代碼證）
③用地紅線圖（規劃核實確認）
④項目批准、核准、備案文件
⑤國有土地出讓合同
審批部門：規劃審批處
審批時限：2個工作日
注意事項：
①營業執照（注冊地、公司章程等）
②地名命名（註明地名寓意詮釋、避免繁體、諧音字）
③土地用途、面積、地塊位置命名（邊界與取得土地時原始資料進行復核）
④項目立項（營業執照、建安投資、設備購置費、工程建設其他費用、預備費、建設 期利息、鋪底流動資金、項目資本金、銀行貸款、其他）
⑤幼兒園項目需要項目核准（項目申請報告文本、項目核准申請報告文件、選址意見、用地預審意見、環保局出具的環評審批意見）
支持部門：集團、行政、設計、營銷策劃、成本
#2
土地證（不動產權證）
前置條件：
①土地款支付（合同簽訂時間的30天內支付第一筆， 第一筆款後2.5個月內付清全部土地款 ）
②契稅支付（契稅3%，印花稅0.05%，土地款付清後繳納）
相關材料：

①申請表
②企業營業執照（或組織機構代碼證）
③土地使用權出讓合同
④項目批准、核准、備案文件
⑤土地出讓金、契稅交付憑證
⑥成交確認書與拍賣須知
⑦宗地測繪成果報告（宗地取號：土地款付清、提供用地批准通知書、交地記錄表）
⑦宗地圖
⑧國有土地交付記錄（土地出讓金交清）
⑨建設用地批准書（土地出讓金交清）
⑩建設用地規劃許可證
⑪規劃用地紅線圖
部門：國土資源局

審批時限：7個工作日
注意事項：
①資金審批
②宗地測繪
支持部門：集團、財務
#3
建設工程規劃許可證
一、方案審查階段：
前置條件：規劃局已完成對設計方案文本的初步審核；
上會材料：總平圖、區點陣圖、鳥瞰圖、交評、日照分析、經濟技術指標；
審批部門：經規劃審查後，規委會上會討論，聯審會議。
審批時限：通過後7日內下發會議紀要；
會議條件：

①總平圖及經濟技術指標；
②鳥瞰圖
③立面效果圖（至少提供三個方案含街景、平、立、剖）
④夜視圖
⑤設計單位相關資料
⑥交通評估報告
⑦擴初設計：設計說明、建築總平面圖、平立剖圖等裝訂成冊
注意事項：

①單體建築平面圖外邊線標准尺寸與總平圖標准尺寸一致；
②單體建築立面圖應與立面報批效果一致；
③整體地下室分期建設，應有明顯界限；
方案聯合審查涉及部門：規劃、國土、水利、環保、物管處、園林處、市政處、住建、發改委、消防、人防、交警（交通、公交）、教育、電力、供水等
過程重點：

①設計方案文本（外立面效果規劃內審會、市政府意見、聯合審查）
②消防設計（設計單位資質、消防設計圖紙、消防專篇、外保溫專篇 ）
③人防設計（人防設計方案總平圖、應建人防面積核算表、 地下室戰時功能和防護等級確定 ）
施工圖及圖審：施工圖紙，節能評估報告與專家會審意見等資料

① 建築設計施工（節能計算書）
②人防設計施工圖（人防工程平戰轉換涉及方案、陰影區分人防區和非人防區戰時平面圖、應建人防面積核算、人防等 級確認）
③消防設計施工（消防設計說明書、總平面圖、消防給水總平圖圖、消防專篇、外保溫專篇）
註：消防部門審查點：道路的轉彎半徑；登高面與消防配套；地上、地下的防火分隔；疏散口的方向。
二、工規證申領階段：
前置條件：
①建設項目應當符合經批準的控制性詳細規劃
②聯合審查會議紀要
③建設項目應當符合核定的建設工程設計方案
④建設項目應當符合規劃管理技術規范和標準的要求
申請材料：

①申請表
②使用土地的相關證明文件
③建設項目批准、核准、備案文件
④建設工程設計方案（經規劃簽署確認的設計文本）
⑤經圖審的施工圖紙（含建築、消防、人防）
⑥圖紙審查報告合格書與備案表
⑦建設行政主管部門出具的民用建築節能意見（節能審查意見書）
⑧人防部門施工圖審查意見（圖紙審查合格書）
⑨消防部門施工圖審查意見 (圖紙審查合格書)
⑩日照影響分析報告
⑪交通影響評價報告（交警部門意見）
⑫企業營業執照（或組織機構代碼證）等
審批部門：規劃審批處

審批時限：5個工作日（公示10日）
注意事項：
①施工圖圖審
②房屋預測繪報告
注意事項：
①）施工圖圖審（綠建設計表（綠建專篇）、圖紙質量、設計方配合）
②房屋預測繪成果
③物業用房確認單（明確位置、面積，布置合理性）
④提供綠地率審核單（綠地率達到30%）
⑤消防、人防審查意見（應建防空地下室民用建築項目報批審批表、消防設計審核意見或消防設計備案）
⑥環評批復
⑦水土保持報告批復（如佔地面積10公頃以上或者挖填土石方總量5萬立方以上的，報告書 ）
⑧規費繳納憑證（基礎設施配套費住宅6元/m2，商業110元/m2，辦公及地下80元/m2）
⑨提供土地款支付憑證

支持部門：集團、 設計、工程、財務、物業
#4
建築工程施工許可證
前置條件：

①經圖審後的施工圖紙
②監理備案合同
③施工備案合同
④取得建設工程規劃許可證
⑤免招標流程審批（中標通知書、如有國有資產，需按招投標程序）
申請材料：

①申請表
②《建設用地批准書》或《土地證》、《用地批准通知書》
③建設工程規劃許可證
④中標通知書或直接發包的批准手續
⑤備案的施工合同、監理合同
⑥施工圖設計文件審查合格報告（含消防、人防核准）
⑦質量、安全監督手續（含施工組織設計專項方案、農名工資保障金、工傷保險等
⑧銀行出具的到位資金證明或銀行付款擔保函或擔保公司擔保無工程款拖欠承諾書
審批部門：住建審批處

審批時限：2個工作日
注意事項：
①施工圖圖審
②房屋預測繪報告
③未批先建項目，工程負責落實安全文明施工措施，土方外運進出車輛覆蓋，場地沖洗、做好圍擋、控
塵、排污口沉漿避免直排等
支持部門：集團、工程、成本、設計
#5
商品房預售證
前置條件：
①工程形象到達預售條件
②監管協議簽訂
③物業維修資金預付款繳納
④預售價格意向確定
申請材料：

（1）預售方案
①預售價格
②項目資金監管協議（工程投資額、總投資額、建安成本、配套費用、其他）
③預售的投資造價
④住宅質量保證書、產品說明書
⑤商品房買賣合同備案（物價局）
⑥工程形象進度（投資額達25%以上監理證明、全年工程形象進度、現場進度滿足）
⑦前期物業服務合同與臨時管理規約（物業備案合同）
⑧物業用房確認情況聯系單（申報資料、總平圖、規劃設計條件、物業用房所在層圖、預測繪成果、規劃許可證、規劃審 批表，土地出讓金交清單據、物業專項維修資金預繳10%）
⑨施工總進度計劃表
⑩總平圖
⑪現場勘察情況審核表
⑫擔保函、公積金承諾書
（2）預售定價

①銷售意向定價
②政府調控區間
③樓面價、建安成本、配套等成本分析
（3）預售申請
①商品房預售方案、
②商品房預售申請表（項目基本信息、總投資額、工 程投資額、預售類別、套數等）
審批部門：住建局（房管處、審批處）
審批時限：2個工作日

注意事項：
①預售方案編制（預售進度）
②預售價格溝通
③開盤方案及開盤價格
④預售證申領10日內開盤
⑤預售房源價格基本按照方案價格表預售，預售申報價格一年內不調整，且商品住宅實際銷售價格不高於、或低於預售申報備案價格的10%。商鋪實際銷售價格不高於預售申報備案價格的20%，低於預售申請備案價格無下限要求。
⑥開發資質為暫定級資質，集團做擔保若破產、解散等清算情況發生後的商品住房質量責任承擔主體的擔保
⑦公積金承諾公示（現場公示：限絕、阻擾、拒絕申請公積金貸款）
支持部門：集團、工程、成本、財務、營銷、物業
結束語：房地產的開發周期較長，以上所述的五證為房地產開發前期工作的前段的主幹線，過程中還涉及臨水、臨電、 臨時佔道等等一系列審批就此不一一展開。前期工作從土地獲取、項目施工、銷售、竣工驗收及房屋交付，貫穿整個項目的開發周期，配合及協助著項目各項進度推進、整個樓盤如期交付。
來源：投拓狗日記

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