房地產放貸印花稅計入科目

A. 土地增值稅的扣除項目

土地增值稅的扣除項目

土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額後的增值額作為計稅依據，並按照四級超率累進稅率進行徵收。下面是我整理的土地增值稅的扣除項目，歡迎大家參考!

土地增值稅的扣除項目有哪些

第一，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)第六條規定：「計算增值額的扣除項目：

(一)取得土地使用權所支付的金額;

(二)開發土地的成本、費用;

(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格;

(四)與轉讓房地產有關的稅金;

(五)財政部規定的其他扣除項目。」

第二，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第七條規定：「條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

(二)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。

建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。

基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

(三)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

(四)舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

(五)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

(六)根據條例第六條(五)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。」

第三，根據《關於營改增後契稅房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條第二款規定：「《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。」

第六條規定：「在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

本通知自2016年5月1日起執行。」

第四，根據《國家稅務總局關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)規定：「三、關於與轉讓房地產有關的稅金扣除問題

(一)營改增後，計算土地增值稅增值額的扣除項目中「與轉讓房地產有關的稅金」不包括增值稅。

(二)營改增後，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅(以下簡稱「城建稅」)、教育費附加，凡能夠按清算項目准確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目准確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行。」

土地增值稅扣除項目應注意的16個關鍵點

1.不能將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地徵用及拆遷補償費。

2.拆遷補償費是必須實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證應一一對應。

3.不能將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費和公共配套設施費。

4.多個(或分期)項目共同發生的公共配套設施費，應按項目合理分攤。

根據國家稅務總局《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)的相關規定，房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

(1)建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;

(2)建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;

(3)建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。

5.房地產開發企業自購建築材料時，自購建材費用不能重復計算扣除。

6.企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用應記入開發費用，不能記入開發間接費用的。

7.分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，應按照項目合理分攤。

8.利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益不得沖減利息支出。

9.質量保證金的扣除問題

國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第二條規定：「房地產開發企業在工程竣工驗收後，根據合同約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建築安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除;未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。」

10.房地產開發費用的扣除問題

國稅函[2010]220號第三條第(一)項、第(二項)款規定：

(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。

(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。

11.土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧

《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第三條規定：

(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照『取得土地使用權所支付的金額』與『房地產開發成本』金額之和的5%以內計算扣除。

(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按『取得土地使用權所支付的金額』與『房地產開發成本』金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。「

基於以上政策規定，應注意以下幾點：

第一，文件中規定稅前扣除的金融機構利息費用不能超過商業銀行同類同期貸款利率，這里的「商業銀行同類同期貸款利率」是指「中國人民銀行規定的基準利率和浮動利率」 .《國家稅務總局關於企業所得稅若干題目的公告》(國家稅務總局2011年第34號公告)的規定，企業在按照合同要求首次支付利息並進行稅前扣除時，應提供「金融企業的同期同類貸款利率情況說明」，以證明其利息支出的合理性。

「金融企業的同期同類貸款利率情況說明」中，應包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業提供同期同類貸款利率情況。該金融企業應為經政府有關部門批准成立的可以從事貸款業務的企業，包括銀行、財務公司、信託公司等金融機構。「同期同類貸款利率」是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業信譽等條件基本相同下，金融企業提供貸款的利率。既可以是金融企業公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業對某些企業提供的實際貸款利率。

第二，國稅函[2010]220號規定的扣除比例都是5%「以內」或者10%「以內」，上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行「。因此，開發企業還應注意所在省份規定的具體扣除比例。

第三，在目前對開發企業限制放貸的情況下，如果開發企業的資金全部來源於非金融機構借款的，通常利率較高，利息支出較大。由於土地增值稅清算時只能按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內扣除，可能導致實際發生的利息費用超限額的問題，這是開發企業籌劃融資結構時應該預見的問題。

《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第八條關於扣除項目金額中的利息支出如何計算問題規定如下：

(一)利息的上浮幅度按國家的'有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;

(二)對於超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

第四，開發項目全部使用自有資金，沒有利息支出的，開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。這一規定對於開發企業而言是相對有利的。

第五、如果開發企業存在多種渠道來源的借款，不可將從金融機構取得的借款費用據實扣除，同時又將其他渠道的借款費用與其他開發費用一並按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除，而只能在國稅函[2010]220號第三條(一)、(二)項所述兩種辦法中選擇一種確定扣除金額。

第六、土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

國稅函[2010]220號第三條第(四)項規定：土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

會計准則中關於借款費用資本化的原則不適用於土地增值稅清算，對於已經計入房地產開發成本的利息支出，土地增值稅清算時應調整至財務費用中計算扣除。土地增值稅中利息支出處理原則與會計核算、企業所得稅處理有很大區別。

根據《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號)，企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計准則的規定進行歸集和分配，其中屬於財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。賬務方面，會計科目設置一般將項目開發資本化利息計入「開發成本-開發間接費用」核算。而在土地增值稅清算計算房地產開發費用時，應先調減開發成本中的資本化利息，而後與財務費用中的利息支出加總，再適用文件規定的計算方法。

《土地增值稅鑒證業務規則》(國稅發[2007]132號文件)第三十五條第八款規定：「在計算加計扣除項目基數時，審核是否剔除了已計入開發成本的借款費用。在計算加計扣除項目基數時，要審核是否剔除了已計入開發成本的借款費用。」規定可知：計入開發成本的借款費用需要剔除單獨計算。

12.土地閑置費不得扣除

國稅函[2010]220號第四條：「房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。」

13.取得土地使用權時支付契稅的扣除

國稅函[2010]220號第五條規定：「房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同」按國家統一規定交納的有關費用「，計入」取得土地使用權所支付的金額「中扣除。」

14.拆遷安置費的扣除

國稅函[2010]220號第五條規定：

(一)房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第三條第(一)款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。

房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

國稅函[2010]220號第五條規定：

(二)開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第(一)款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

(三)貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

此處的合法有效憑據是：由被拆遷方簽字的收據和拆遷補償協議。

15.與轉讓房地產有關的稅金

指在轉讓房地產時繳納的營業稅、印花稅、城市維護建設稅，教育費附加也可視同稅金扣除。

其中：房地產開發企業繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。

《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第九條規定：「細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅」。

對於個人購入房地產再轉讓的，其在購入環節繳納的契稅，由於已經包含在舊房及建築物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除。

16.關於評估費用可否在計算增值額時扣除的問題

納稅人轉讓舊房及建築物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算徵收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

B. 舊房轉讓印花稅計稅依據

二手房的轉讓在當下是比較常見的一種房屋產權轉讓模式，法律規定房屋轉讓需要繳納一定的稅費，雖然二手房是變更新的居住者，但二手房即使不是新房也要繳納相應的稅費，那麼，二手房交易的計稅依據是什麼呢？以下由找法網小編為大家解答具體內容吧。
一、二手房交易的計稅依據
（一）買方：
1、契稅：成交價或評估價（高者）×1.5%（商用用房或大於144平米的稅率為3%）
2、交易服務費：建築面積（平方米）×3元
3、交易印花稅：成交價或評估價（高者）×0.05%
4、產權轉移登記費：50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元）
（二）賣方：
1、交易服務費：建築面積（平方米）×3元
2、交易印花稅：成交價或評估價（高者）×0.05%
3、土地出讓金：成交價或評估價（高者）×1%
4、解困房：成交價或評估價（高者）×1%
5、商品房：土地出讓金按基準地價×3%×未交土地出讓金的建築面積
6、分攤費用：成交價/總面積×分攤面積×10%（10樓以下）成交價/總面積×分攤面積×20%（10樓以上）
7、個人所得稅：成交價或評估價（高者）×1%（房改房自用滿5年，且是唯一生活用房的免徵）
8、營業稅及附加稅：成交價或評估價（高者）×5.5%（房產證或購買時契稅完稅證未滿2年）。

二、二手房貸款流程
第一步：購買產權明晰的房屋，選擇一家可辦理按揭貸款業務的房產交易代理機構負責代辦事宜。
第二步：買賣雙方須提供相關資料。其中，購房人（貸款人）須提供的資料有：戶口簿、身份證、學歷證明、婚姻狀況證明、買賣雙方簽訂的購房協議書、夫妻收入證明（單位收入證明），有選擇性地提供包括存款證明、有價證券在內的其他財產證明，夫妻雙方一寸近照各兩張;售房人須提供的資料有：身份證、戶口簿、婚姻狀況證明、夫妻雙方同意出售證明、所售房屋的產權證明及上市批准證明。
第三步：去銀行指定的律師事務所，填寫二手房按揭申請表，由律師把所有證明資料交送銀行進行貸款審批，交納所購房屋價值4%。的律師費。
第四步：銀行在15個工作日內完成貸款審批工作，如同意放貸就發貸款承諾書。
第五步：買賣雙方到房屋所在的房地局房地產交易管理部門，辦理房屋產權過戶手續。
第六步：領到賣契後，送交銀行，銀行劃撥款項。
第七步：到房地局辦理房屋抵押登記，借款人按月還款付息。
由於購買房屋涉及的金額較大，如果當事人選擇購買二手房的話，建議您到可靠的房屋中介進行購房，避免掉入他人的陷阱當中。
三、怎麼算二手房過戶費
（一）契稅。住宅類房屋標准按房款總價的3%或1.5%或1%交納，每套交納具體的比例需根據國家相關政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定；非住宅類房屋按房款總價的3%交納。
（二）營業稅。2年以上房屋不再區分普通住宅與非普通住宅。個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵營業稅。目前，國家對銷售不動產的營業稅徵收標準是銷售額的5%，加上城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加，一共是銷售額的5.6%。
（三）個人所得稅。一般賣方承擔，如果是賣方唯一一套房子，且居住五年以上沒有此稅，但雖然賣方居住此房五年，可是這套房子不是他唯一的房產，則此稅要交。
（四）土地增值稅。
（五）普通住宅免徵；非普通住宅3年內：房屋成交總額×0.5%，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免徵。
（六）印花稅。總房款的萬分之五。
以上就是找法網小編為大家整理的二手房交易的計稅依據的相關內容，通過上述內容，我們可以知道，二手房也要交稅，只不過和新房收稅的標准有所差別。若還遇到其它問題，歡迎上找法網的法律平台，咨詢找法網專業的律師。

C. 委託貸款放在什麼科目

委託貸款就是企業委託銀行將其資金貸給其他企業，獲得利息收益的一種投資。

1、參考准則：財政部頒發的《企業會計准則》及《企業會計准則講解2010》並未單獨說明公司委託貸款的賬務處理，但《企業會計准則應用指南附錄——會計科目和主要賬務處理》中規定，企業委託銀行或其他金融機構向其他單位貸出的款項，可將「1303 貸款」科目改為「1303 委託貸款」科目。

2、相關報表處理：企業的委託貸款應設置科目單獨進行核算，而非轉入「持有至到期投資」科目。委託貸款所產生的利息收入也不能計入投資收益，一般情況下應計入其他業務收入。

3、鑒於委託貸款對於多數一般非金融企業而言並非主營業務，因此委託貸款的利息收入在利潤表上應作為「其他業務收入」列報；相應地，按稅法規定計繳的營業稅及附加在利潤表上列報於「營業稅金及附加」項目中。

(3)房地產放貸印花稅計入科目擴展閱讀：

其他業務收入：

一、本科目核算企業除主營業務收入以外的其他銷售或其他業務的收入，如材料銷售、代購代銷、包裝物出租等收入。

其他業務收入的實現原則，與主營業務收入實現原則相同。

二、企業銷售原材料，按售價和應收的增值稅，借記「銀行存款」、「應收賬款」等科目，按實現的營業收入，；月度終了按出售原材料的實際成本，借記「其他業務成本」科目，貸記「原材料」科目。原材料採用計劃成本核算的企業，還應分攤材料成本差異。

收到出租包裝物的租金，借記「現金」、「銀行存款」等科目，貸記本科目，按專用發票上註明的增值稅額，貸記「應交稅金——應交增值稅(銷項稅額)」科目；對於逾期未退包裝物沒收的押金扣除應交增值稅後的差額，借記「其他應付款」科目，貸記本科目。

企業採取收取手續費方式代銷商品，取得的手續費收入，借記「應付賬款——××委託代銷單位」科目，貸記本科目。

三、本科目應按其他業務的種類，如「材料銷售」、「代購代銷」、「包裝物出租」等設置明細賬，進行明細核算。

四、期末，應將本科目的余額轉入「本年利潤」科目，結轉後本科目應無余額。

2、營業稅金及附加

一、本科目核算企業經營活動發生的營業稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅和教育費附加等相關稅費。

另根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》和《關於印發《增值稅會計處理規定》的通知》（財會〔2016〕22號）等有關規定，房產稅、車船稅、土地使用稅、印花稅將計入"稅金及附加"不再計入「管理費用」科目核算。

二、企業按規定計算確定的與經營活動相關的稅費，借記本科目，貸記「應交稅費」等科目。企業收到的返還的消費稅、營業稅等原記入本科目的各種稅金，應按實際收到的金額，借記「銀行存款」科目，貸記本科目。

三、期末，應將本科目余額轉入「本年利潤」科目，結轉後本科目應無余額。由於分期收款銷售商品核算方法與以前不同，新增加科目「長期應收款」 。