广东万科企业股份有限公司竞得

① 广佛拍地一日：80亿争夺里的万科、绿地、合景布局考量

7月12日，广佛3宗地块入市交易，在土地市场上演了一天的“双城记”。

这边厢，合景以底价19.9亿元竞得广州1宗地块，折合楼面价约28800元/平方米，或为“珠江新城最后一块商业用地”。

那边厢，万科双封顶50.9亿元 2.5万平方米配建夺得佛山南海桂城一宗商住地，实际楼面超21045元/平方米；绿地则以底价8.89亿元竞得第五次挂牌的佛山市南庄佛山一环东侧、南庄大道北侧近40000平方米地块，折合楼面价7500元/平方米。

广佛同城光环下，两地房地产市场已是荣辱与共的“命运共同体”，双城的经济接轨也影响着一众房企的布局考量。

万科：地价 配建“双封顶”

7月12日上午，佛山南海桂城一宗商住地入市出让，吸引了8家房企竞拍，包括万科、中海、保利、龙光、华润、华侨城、招商蛇口(001979,股吧)、美的置业等。

宗地占地超16万平方米，起拍总价42亿，最高限价50.9亿，扣配建（幼儿园、肉菜市场等），折合起拍楼面价约13832元/平方米。

此外，还须无偿配建一所36班小学和一所三级综合医院，均独立占地开发，即实际可供住宅开发的仅B/C两区，占地9.7万平方米，计容建面超31万平方米。

经过59轮竞价，万科以“双封顶”的50.9亿元 2.5万平方米配建夺得该地块，扣配建（幼儿园、肉菜市场等），溢价率约21%，折合楼面价约16791元/平方米。若加上医院建设成本13亿，实际楼面超21045元/平方米。若再扣除2.5万方安置房及各种建安成本，实际成交地价超2.2万/平方米。

该成交单价跻身佛山南海单价前十、南海桂城板块单价第二，仅次于6月22日成交的中海平洲地块。

项目建成后，主要目标客户群从何而来？参考去年开盘的万科天空之城，广东中原地产项目部总经理黄韬当时对观点地产新媒体表示，很多佛山人对三山新城项目的购买意向不高，“整个三山新城之前的客群其实也是面向广州为主。”

另外一部分，则是在附近上班的人群。

去年天空之城的成功，或许正是此次大手笔出手的底气来源。

实际上，拍出高价的不止三山新城，出手阔绰者不独万科，近年来佛山临广板块频创纪录。

今年3月，当代拿下金沙洲地块，更以2万元/平方米刷新当时佛山楼面价天花板，是佛山首宗楼面价破2万元/平方米的地块。

4月份，华润在激战111轮后，最终以总价64.5亿元，溢价率106%，折合楼面价2.23万元/平方米夺下佛山陈村TOD地块，成为佛山全市新地王。

有分析认为，一方面广州购房需求外溢，直接带来了大量客户；另一方面是产业转型升级，间接增加了住房需求；加上本身地块区域位置较好，能产生足够的利润空间。

绿地：底价拿下“四流地块”

万科拿地同日，佛山市绿佳商务咨询服务有限公司（绿地）联合佛山建投城市发展有限公司以起拍价8.89亿元竞得佛山市南庄佛山一环东侧、南庄大道北侧近40000平方米地块，折合楼面价7500元/平方米。

该地块总占地面积39510.33平方米，整体容积率不高于3，建筑密度不高于28%，绿地率不低于30%，宗地限高100米。宗地总计容建面118530.93平方米，兼容的商业商务类建筑的计容建筑面积不超过118530.99平方米。

与万科“双封顶”直接抢下三山新城地块相比，这块地显得低调了许多，此前更因各种问题曾四度撤牌或流拍。

其中，2019年12月三度挂牌，起拍总价从8.41亿元降至7.62亿元，最终仍因无人报价而流拍；2020年6月四度挂牌，起拍价提高了7353万元，但因容积率调整起拍单价下调了149元/平方米，且不再要求配建幼儿园。

本次挂牌起拍总价较第四次提高了5334万，楼面价也抬高了450元/平方米。

从位置上看，该地位于佛山一环东侧、南庄大道北侧，西面300米为佛山一环，与建设中的佛山地铁2号线直线距离1.7公里。

这也是绿地继璀璨天城之后，再次携手佛山建投。

截止到目前，绿地在佛山已先后开发有绿地璀璨天城、顺德绿地中心、绿地拾野川、绿地熙江广场等在内10余个项目，遍布禅城、南海、顺德和高明。

目前南庄在售楼盘有金地海逸悦江、金辉辉逸云庭、美的·金地·新明珠·凤翔湾壹号、华润置地·玖悦、德信禹洲·曦悦、美的时光、合景阳光城(000671,股吧)·领峰、奥园星悦等，均价在1.5万元/平方米左右。

据佛山住建局数据，2020年佛山共售出11万套新房，较2019年增加5000套；成交面积1308万平方米，较2019年增加4%；新房成交2217亿，同比上涨23%，新房均价1.67万元/平方米，同比上涨18%。

整体上升同时，是逐渐分化的区域市场。三水、高明成交面积同比分别下滑12%、7%，禅城、南海、顺德成交面积同比上涨23%、17%、6%。

从今年来看，佛山楼市分化格局预计将进一步加剧，中心区位板块、沿广板块投资价值相对其他地区会逐渐拉开差距。

对绿地而言，围绕优质板块的竞争将难以避免。

合景泰富：又是“珠江新城最后一块商业地”

坊间戏称，佛山有两个中心，一个是千灯湖，另一个是珠江新城——后者甚至是更重要的中心，相当一部分购房者要参考从佛山到广州CBD的通勤。

同样是7月12日，广州珠江新城A4-3地块成功出让，广州科盛创新港产业运营管理有限公司（合景）以底价199296万元竞得，折合楼面价约28800元/平方米。

地块位于黄埔大道与华夏路交汇处，北临黄埔大道，西接保利克洛维，南边为市妇幼保健院和津滨腾越大厦等，东边是花城广场商圈。用地性质为商业用地兼容商务用地，面积为6580平方米，可建设用地面积为5765平方米，计算容积率建筑面积69200平方米，挂牌起始价为199296万元。项目建成后，竞得人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的50%。

这块地的出让也解决了一个“历史遗留问题”：早在2001年6月底，广州市人民政府驻深圳办事处与广州星球房地产开发有限公司合作，以2.3亿元价格取得该地块的土地使用权。之后几年，该地块被星球公司多次抵押，最终被国土局收回。

2005年5月，地块被广州中院查封，直到2021年才终于解封。此时，距珠江新城上一次出让地块已过去9年。

2012年，恒大以总价13.22亿元拿下珠江新城D4-B2地块，楼面价近3.3万元/平，当时被媒体称为“珠江新城最后一块商业用地”。该地块后来被建设为恒大珺睿商业项目，如今恒大珺睿二手参考价约7.65万元/平方米。

不出意外，这次大概真的是“珠江新城最后一块”了，而合景的出手也并不令人意外。

2019年年初，合景泰富以封顶价37.06亿元 自持55%竞得黄埔大道东646号地块（商住用地），扣除自持面积后，地块楼面价8.3万/平方米，成为当年的地王。作为金融城首宗宅地，该块地建成的臻溋·名铸项目吹风价达20万元/平方米。

2020年11月16日，合景泰富以48.6479亿元竞得奥体公园北侧地块，最终成交楼面价为51462元/平方米，为当时广州市成交楼面价第三。

加上这次落子珠江新城，合景抢占天河豪宅市场的“大棋”似乎已展露无遗。

② 万科抄底拿地内幕还是凭经验

分析之后，或可将万科的这一做法总结为经验、资金和压力三大原因使然。

首先是经验。业内人士不会忘记， 2008年，王石抛出拐点论，带头降价促销，且在拿地上也极为谨慎。不料2009年6月房市回暖，万科发现可售房源跟不上报复性上涨的房市，被迫从这一年的第三季度开始不断高价买进土地。之后的2010年，万科吸取了这一教训，成为土地市场上的绝对大户。事实也证明了，无论是北京万科重回京城房地产公司头把交椅，还是万科破纪录地打造出中国房企第一个千亿销售平台，都与这样的果断决策密不可分。相比之前，2011年的土地市场更加冷清，虽然万科在上半年拿地十分谨慎，但并非信心不足，而是等待真正的机会。当心仪的地块与联合体组成之后，上文中提到的爆发就成为了必然。

其次是资金。作为国内第一个成功突破千亿销售大关的房地产企业，万科的资金链从来都没有真正绷紧过。即便是8月份万科业绩单月同比首次出现下滑，销售均价同比降低了三成，但依然没有让万科感受到与其他房企相等的资金压力。这一现象一方面来源于万科的战略决策，正如万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆所言，“万科超过10亿的项目一定要寻求合作伙伴”；另一方面也是万科全国布局、多点开花、风险分散的早年决策的后期良好反馈。没有资金的压力，决策人必然将更多的心思放到企业未来的发展上，而土地作为房地产企业的第一生产资料，投入也就理所当然了，更何况是在这么优越的价格与地段面前。

最后是压力。面对恒大、富力、保利等行业巨头的穷追猛打，万科想要保住领头羊的位置，不仅要只争朝夕，更需未雨绸缪。从半年报的数据中，万科已经感受到了来自恒大的压力，正所谓棋胜一招，要想在这一轮的行业调整中继续成为市场风向标，占有目前甚至更多的市场份额，保证后期的供应自然是当务之急，否则2008年谨慎拿地却导致2009年无房可卖的历史就极有可能在2012年重演。

③ 什么是股地拉扯

股市与楼市的联动，被称为 “股地拉扯”。即地价赌股价会上涨，股价赌地价会上涨，整体来讲是资本市场与房地产商共赌未来房价会不断上涨。具体流程是：房地产商纷纷上市，到股市圈钱，随后到处圈地，造成地价不断上涨，然后不断在金融市场上增发新股继续融资，而高价圈来的地也直接反映在企业的市值上，形成“良性互动”；到了终端市场，高地价“暗示”并推动现售房价的上涨。上市房产企业便成了大赢家。
比如在香港，“股地拉扯”一方面使得企业利用金融标杆效应，很快形成了一些雄心勃勃的华人企业如长实、新鸿基、恒基、恒隆等。而在亚洲金融风暴之前，香港恒生指数从1995年初的6967点猛升到1996年底的13203点，涨幅高达89.5%。在日本，在日元升值后的三四年里，日本股票价格和房地产价格分别上涨了81%和177%，东京和大阪核心商业地区的房地产价格飙升800%。

股地拉扯解析
去年以来，随着国内股市的兴旺，房地产开发商在融资上有了更大的回旋余地。没有上市的公司急着上市，如世茂房地产、绿地集团去年在香港上市；已上市的房地产公司，则频繁地通过增发、配股等方式进行再融资。据有关统计，今年以来，国内房地产上市公司通过再融资已经合计融资超过1100亿元。自沪深股市成立以来，还没有哪个行业像房地产这样，如此短时间内融得如此多资金。
大规模融资的结果是，地价越拍越高，土地囤积越来越多，房地产股价也迅速拉高。据不完全统计，可以发现地产巨头们的“圈地运动”十分惊人：8月 24日，南京苏宁房地产以44.04亿元拍得上海南京路东端地块，楼面单价高达6.69万元/平方米，成为国内单价最贵的“地王”。7月，北辰实业等以92亿元的天价竞得长沙新河三角洲地块，创下国内单宗土地拍卖总价最高的纪录；7月12日，万科在广东东莞竞得一地，单位楼面地价超1.5万元，不仅刷新广东全省“地王”纪录，更高出当地现售商品房均价1倍，开“面粉贵过面包”之先河。
房地产上市公司中期业绩报告显示，截止到7月31日，保利地产的土地储备增加到1007万平方米，万科则超过2000万平方米。碧桂园的土地储备更是达到惊人的4500万平方米，成为全国土地储备最多的地产公司。按目前企业的年开发量计算，在不新购土地的情况下，一些企业储备用地足供连续开发两三年，多的可达四五年，甚至土地储备量更可供开发六七年的企业也不鲜见。

如此频繁的融资与当前资本市场的火热不无关系。目前，国内市场已经形成了清晰的“房、地、股”联动的关系：“土地储备”愈多，股市估值就越高，从股市圈钱就愈多；而低成本融资愈多，买地冲动愈烈、手笔愈大。

股地拉扯的形成
股市与楼市的联动，在香港和日本都有过类似的先例，这被称为 “股地拉扯”。在香港，“股地拉扯” 一方面使得企业利用金融标杆效应，很快形成了一些雄心勃勃的华人企业如长实、新鸿基、恒基、恒隆等。而在亚洲金融风暴之前，香港恒生指数从1995年初的 6967点猛升到1996年底的13203点，涨幅高达89.5%。在日本，在日元升值后的三四年里，日本股票价格和房地产价格分别上涨了81%和 177%，东京和大阪核心商业地区的房地产价格飙升800%。
在中国内地市场，也有局部市场的房价上涨已类似香港的情况。据仲量联行测算，亚洲金融危机之前，香港住宅的售价上升了3倍达到顶峰 (1984年1月到1997年7月)，而深圳用不到5年的时间(2003-2007年)就完成同等幅度的上涨(从2003年的5360元/平方米到 2007年5月14223元/平方米)。因此，内地楼市的风险问题已经极为现实。中国的房地产的市场化进程只有十年的时间，中国还没有经历过一次真正像样的地产暴跌现象。
当前中国房地产市场，不少所谓“权威人士”常用着极其离谱的数据论证“房地产没有泡沫”的言论，并得到部分专家和政府官员的公开支持。然而事实是，亚洲金融危机之前，香港住宅的售价上升了3倍达到顶峰，用时14年，而深圳用不到5年就完成同等涨幅，北京上海则用了不到三年完成同等涨幅，在过去的两个月，多个中心城市房价成倍飙升。中国房地产市场化进程只有十年时间，房价却翻了三倍，中国内地楼市的风险问题已经极为现实。
可以说，上市公司在楼市和股市中实现了双丰收，高价获取的土地直接在股市上实现了套现（不再通过开盘套现），地产大鳄在不成熟的金融市场上实现数百亿甚至千亿资产的增值，土地储备只不过是为股东权益的套现，至于未来，如果房价上涨自然皆大欢喜，一旦房价下跌，风险就转嫁给股民。
在低利率、人民币升值等多种因素下，国内股市与房地产市场相互联动，已经形成“股地拉扯”的局面。这种系统性的“泡沫”，在政策力度上对政策制定者形成投鼠忌器的效果。除非来一次伤筋动骨的大调整，否则“股地拉扯”的局面难以改变。