营改增房地产权属转移印花税

1. 营改增后 房地产企业计算土地增值税 印花税可以抵扣吗（印花税计入税金及附加科目 ）

和营改增没有关系，房地产企业的印花税不能扣除。

2. 营改增后房地产开发企业要交哪些税

一 、取得土地环节

开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。

1、契税

应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%），广州为3%

2、印花税

应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率

印花税税额=土地使用权出让合同金额×5‱

▎依据：广东省契税实施办法、印花税暂行条例

二 、建设开发环节

取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。

1、土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定

2、印花税

常见的合同如下：

印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5‱＋建筑安装工程承包合同金额×0.3‱＋借款合同金额×0.05‱

▎依据：穗府[2008]13号

三 、销售环节

取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

1、增值税

增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

提示——被遮挡部分文字为“—预缴税额”。

注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。广州市城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。

3、土地增值税（预缴）

预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率

预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%

4、印花税

印花税税额=商品房销售合同金额×5‱

5、企业所得税

销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

3. 营改增印花税怎么计算

营增改后的印花税按照购销合同的万分之三进行计算。
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。印花税的纳税人包括在中国境内书立、领受规定的经济凭证的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。

4. 营改增后，城建税，印花税等的计税依据和税率是多少！会计分录

营改增后城建税、印花税等税种的计税依据和税率如下：

1、营业税，法定税率3%（全部收入为计税依据不减除成本费用）；

2、城建税，按缴纳的营业税缴纳；

（1）纳税人所在地在市区的，税率为7％；
（2）纳税人所在地在县城、镇的，税率为5％；
（3）纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1％；

3、教育费附加，按缴纳的营业税的3%缴纳；

4、地方教育费附加，按缴纳的营业税的2%缴纳；

5、印花税：合同按金额的万分之三贴花；

6、企业所得税按应纳税所得额（调整以后的利润）缴纳，定法定税率为25%，内资企业和外资企业一致，国家需要重点扶持的高新技术企业为15%，小型微利企业为20%，非居民企业为20%。

5. 为什么契税和印花税的缴费金额不一致呢

法律分析：营改增后，契税的计税价格为不含税价格。而印花税的计税价格可能含税也可能不含税。所以两者有可能不一致。

法律依据：《中华人民共和国契税法》

第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。

第二条 本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：

（一）土地使用权出让；

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；

（三）房屋买卖、赠与、互换。

前款第二项土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。

第三条 契税税率为百分之三至百分之五。

契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度伏轿察内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程缺茄序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率帆大。